別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂出 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 8,810,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市文京町１丁目３５７４番１１ ｢文京町１－８－５｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,176) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4.4m市道 水道、ガス、下水 坂出 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 生活・交通利便性等に優り比 較的品位の高い、中心市街地 付近の閑静な既成住宅地域 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 坂出駅南西方 550m 法令 規制 （都） １住居 (70,176) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地付近の生活利便性等に優る住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測。価格競争力の高い郊 外部での宅地供給増、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要、地価は共に軟調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市中心部・近郊を中心とする住環境の良好な住宅地域一円。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者 が中心。地縁的選好性の強さもあり、圏外からの転入は少ない。需給動向は、人口減少及び高齢化の進展等に加え、郊 外部での宅地供給、コロナ禍の影響等もあり、一部の地域を除き需要は総じて軟調。新築戸建物件は２，５００万円前 後が需要の中心と思料されるが、位置、画地規模等に応じ価格帯に幅があるため、中心価格帯等の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主である中、同一校区内の事例を含み地域的特性が類似する、信頼性の高い取引事例を収集し得 た。一方、近隣地域内では自己使用目的の取引が中心であり、標準地も画地規模、事業収支の観点等から共同住宅想定 が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視 する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [132.3] [102.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等は依然あるが、個人消費は 持ち直し基調。不動産需要も回復が期待。一 方で先行き不透明感もあり、現時点では需要 、地価共に軟調。 地域要因に特段の変動はない。生活利便性の 高さ等の一方で、周辺部での宅地供給増、コ ロナ禍の影響等もあり、現時点では需要、地 価共に軟調推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％