別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 5-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市綾歌町富熊字沖９８１番４ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 診療所兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 北東9m県道 水道、下水 栗熊 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿線に農地もやや残る旧 来の商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 栗熊駅北西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの幹線道路沿いの路線商業地域として大きな変動はなく、ほぼ現状維持の商環境で推移するものと予測 する。新型コロナの影響は限定的であるが、地価は下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を概ね丸亀市及び隣接市町の郊外部の幹線及び準幹線道路沿いの用途混在地域の範囲と判定する。需要者は 当該地域に地縁性を有する県内の法人及び個人事業者が中心で、同圏外からの転入は少ない。人口減少、少子高齢化等 の要因を背景に店舗や事業所地の需要は弱く取引も非常に少ない。新型コロナの影響は限定的である。取引規模や価格 帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、各事例とも適切に補修正がなされており、適正な価格が得られたも のと思料する。収益価格は、自己所有の店舗等が多い商業地域内にあり賃貸市場が未成熟なことから試算し得なかった 。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる、市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [118.6] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は落ち着きつつあったが、 先行きの不透明感から、商業地への需要は立 地により二極化している。 地域要因に特段の変動は認められない。廃業 店舗等も見られ、商業地としては衰退傾向で ある。 標準的で需要者の選好の程度は普通である。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％