別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -13 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市富士見町５丁目１１６１番 ｢富士見町５－１２－７｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、事業所、 工場等が混在する地 域 南西4m市道 水道、下水 丸亀 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁港周辺に一般住宅、事業所 等が混在する地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅北方 2.8km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 漁業・水産業関連の事業所やその従事者の戸建住宅を中心とする地域である。地域内に格別の変動要因は見当た らないが、外部からの転入者が少ない地域であるため、今後も地価は弱含み傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、丸亀市臨海部を中心とした住工混在地の存する圏域と判定。主たる需要者は同圏域内の漁業従事者や水 産業関係者等と思料する。地理的位置や地縁血縁関係の強い地域性から需要は限定的であり、水産業人口の減少とも相 まって土地取引は低調な状況が続いている。需要の中心となる価格帯は把握が困難であるが、周辺地域とのバランスか ら２００㎡程度で４００万円程度と想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅及び作業場等の混在する地域で、賃貸物件はほとんどなく賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなか った。一方で比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を中心に試算しており、市場性を反映した実証的な価 格と言える。代表標準地との均衡にも留意した結果、比準価格が妥当と判断されるためこれを採用し、鑑定評価額を上 記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [196.8] [102.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外で新型コロナの感染者数が急増しており 、持ち直しつつあった国内経済への影響が懸 念される。業種により影響が異なり、格差が 広がっている。 市街地から地理的に隔たった漁業関連の住工 混在地で、需要は限定的であって、地域の衰 退化も懸念される。 南西向きで日照が優るほかは、近隣地域の標 準的な画地である。特記すべき変動要因は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％