別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -12 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市綾歌町富熊字富士見坂５０１２番４ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 栗熊 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 栗熊駅北方 3.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外にある大規模戸建住宅団地である。特に地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測 される。新型コロナの影響は不透明であり、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね丸亀市の南東部を占める旧町域の住宅地域であるものと判断する。需要者の中心は中讃地区に勤務地 を有し同一需給圏内に居住する一次取得者と思料する。値頃感や低金利等を背景に住宅取得需要が見られていたが、新 型コロナの影響により需要はやや低迷している。取引の中心となる価格帯は、土地は５００万円程度、新築戸建で２４ ００万円程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性の高い事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得られたものと考 えられる。一方、自用物件が多い地域的特性等より、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算できなかった 。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映していると認められる比準価 格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症は落ち着きつつあったが、 未だ先行きの不透明感は残っており、引き続 き不動産市場の二極化等は見られるものと思 料する。 郊外にある大規模住宅団地であり、地域要因 は特に大きな変動はない。人口減少等により 、地価は弱含みで推移している。 規模、形状とも標準的である。また個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％