別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -8 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 46,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市山北町字道上５５２番８ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 北5m市道、背面道 水道、ガス、下水 丸亀 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。当該地域は生活利便性良好な住宅地 域であり、新型コロナの影響による市場停滞からの今後の需給回復が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、丸亀市中心部及び郊外の南部・南東部の住宅地域を範囲とし、主な需要者は市内に勤務地又は居住地を 有する３０～４０歳代の一次取得者。生活利便性良好な地域を中心に値頃感も出てきていたが、新型コロナの影響によ る市場停滞により需要もやや減退傾向。土地は２００㎡程度で８００～１０００万円前後、新築の戸建住宅は総額２８ ００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく賃貸用共同住宅を想定することは非現実なため、収益還元法は適用しない。比準価格は周辺類似地域 から地域特性が類似する規範性が認められる事例から試算し得た。１手法の採用ではあるが、現実の市場取引に基づい た実証的な価格であり、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討と近時の市場動向を踏まえて、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [149.4] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 通年では長引く新型コロナの影響により不動 産市場は停滞するが、個人消費等持ち直しの 動きもあり、先行きは不透明ながら回復が期 待される。 地域要因に特別な変動要因はない。新型コロ ナの影響による需給減退もあり、地価はやや 下落傾向。 標準地が有する個別的要件は、地域内で概ね 標準的であり、通常の選好条件下にある。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％