別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -7 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市土器町東４丁目５１７番 ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 丸亀 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 主として中規模一般住宅が多 い戸建住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅東方 2.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地が一部残り徐々に宅地転用されており、当面同様の傾向が続いていくものと予測する。値頃感等か ら地価はほぼ横ばい傾向で推移していたが、新型コロナウイルスの感染拡大の影響で下方修正が必要となった。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、丸亀市及び隣接市町のやや郊外に存する住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に居住又は勤務する 第一次取得者が中心である。需給状況はさほど活発ではないが、周辺には新規宅地分譲も見られる他、長年の地価下落 による値頃感等から地価はほぼ横ばい傾向にあったが、令和２年の新型コロナウイルスの感染拡大で下方修正が必要に なってきている。需要の中心となる価格帯は、土地は８００万円程度、新築の戸建物件は２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は得られなかった。比準価格は 採用した事例の信頼性が高く標準地の市場性を反映している。よって、比準価格を採用したうえで、市場動向等を勘案 し、周辺標準地等とのバランスも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　丸亀（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化や中心市街地の空洞化により宅地 需要は減退傾向。値頃感から地価の下落幅は 総じて縮小しているが、コロナウィルスの影 響が懸念される。 地域要因に特別な変動要因はない。郊外の宅 地供給増加等により地価は長年下落傾向にあ ったが、底値感も出てきている。 地域における概ね標準的な土地であり、通常 の選好条件下にある。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.5 ％