別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市川西町北字山ノ側１２２５番３ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東4m市道 水道 丸亀 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅南東方 4.7km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域であり、当面は特段の地域要因の変動はないと予想される。新型コロナの影響により市場は停滞 傾向にあり、地価水準は下落傾向にあったが、今後は回復傾向に向かうと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内の範囲は、概ね丸亀市郊外の住宅地域であり、需要者は３０～４０歳代の同一需給圏内に居住する一次取 得者が中心で、同一需給圏外からの転入者も一部認められる。線引き廃止による宅地供給の増加等から、地価は下落傾 向が続いていたが、一方で底値感も出てきている。需要の中心は土地が６５０～７００万円程度、新築の戸建物件は２ ，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、丸亀市の中心部から離れた郊外の住宅地域であり、周辺にはアパート等の賃貸物件はほとんどなく賃貸市 場が未成熟の地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であ り、やや広範囲にではあるが一定の規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のあ る比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [101.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 通年では長引く新型コロナの影響により不動 産市場は停滞するが、個人消費等持ち直しの 動きもあり、先行きは不透明ながら回復が期 待される。 郊外の住宅地域であり、周辺環境は安定的で ある。値頃感も出てきたが、新型コロナによ る需給減退も見られ、地価はやや下落傾向に ある。 北東側道路であるため、日照・通風等居住の 快適性がやや優る。なお、当該個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％