別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丸亀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市飯山町東坂元字明見１４０７番２ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほかに農地が 見られる丘陵地の住 宅地域 北6m市道 水道、下水 坂出 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地も多く見られる丘陵地の 住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 坂出駅南方 5.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地が広がる丘陵地の住宅地域として、現況とほぼ同様の住環境を維持すると思われる。但し、少子高 齢化の進行や飯山地区行政機能の低下等により、地価は軟調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は丸亀市南東部及び坂出市南西部郊外の住宅地域であると思料される。想定される主な需要者は、同一需給 圏内に居住または通勤する自用での戸建住宅所有を目的とする一次取得者であるが、地域的選好性がやや強いため地域 内での世帯分離が中心であり、圏域外からの需要はほとんど見られないのが現状である。需要の中心となる価格帯は、 土地で６００万円～７００万円程度で、新築の戸建物件で２，１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性が重視される郊外丘陵地の住宅地域にあって、収益性は取引に当たって重視されない。比準価格は周辺類 似地域の代替・競争関係の高い取引事例から適切に試算されており、実証的で説得力がある。本件では、代表標準地と の検討も踏まえた結果、比準価格が妥当と判断されたため、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下げ止まり傾向がより顕著となり、利便性の 高い地域は底を打ったとみられる。但し、二 極化の傾向がさらに強まっており、圏内格差 が広がっている。 地域要因に特に変動は無いが、居住者の高齢 化により地価は軟調に推移している。 画地条件等は地域内において概ね標準的であ り、通常の選好条件下にある。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％