鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

丸亀 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -3045	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.6m市道、北西3m、準角地		（都）１中専 (60,200)
b	香川ＫＲ４ -3049	丸亀市		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
c	香川ＫＲ４ -14071	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	香川ＫＲ４ -14072	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
e	香川ＫＲ４ -3002	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,732	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	66,905	100 [ 96.3]	69,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 84,686	100 [ 120.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	73,292	100 [ 102.0]	71,855		74,000
c	(　 ) 59,813	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	57,110	100 [ 83.3]	68,559		70,600
d	(　 ) 51,417	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	49,143	100 [ 72.2]	68,065		70,100
e	(　 ) 61,497	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,407	100 [ 82.5]	72,008		74,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,500 円／㎡]

丸亀 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,312,878	765,264	3,547,614	3,166,250	381,364	（　0.9696） 369,771	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,703,563 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	ＬＳ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	271 ㎡	12.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、平均専有面積４８㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	144.00	100.0	144.00	1,248	179,712	3.0	539,136
							0.0	0
2～ 2	住宅	144.00	100.0	144.00	1,248	179,712	3.0	539,136
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		359,424		1,078,272
								0

⑨年額支払賃料	359,424 円　×　12ヶ月　＝　 4,313,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,313,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 226,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,302,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,078,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,312,878 円　　　　（　 15,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-14013	1,145 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,251 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-14014	1,026 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,235
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	42,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,164 円	4,529,088　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	42,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,264 円　（　　　　　　 2,824 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,166,250 円（　　　　　 11,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,312,878 円
②総費用	765,264 円
③純収益　①－②	3,547,614 円
④建物等に帰属する純収益	3,166,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,703,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
丸亀 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丸亀 -1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　岩井　競平

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

71,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丸亀市十番丁４番				②地積　(㎡)	271 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	丸亀 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

丸亀城に近い古くからの閑静
な住宅地域であるが、街路の
連続性がやや劣る。

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

丸亀駅南東方

1.4km

法令

規制

（都）１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内において特段の地域要因の変動はなく、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。地価は、横這
いから若干の上昇傾向へと推移していたが、新型コロナウイルスの影響により下方修正が必要になっている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、丸亀市中心部の城西小学校区内の住宅地域である。主たる需要者は市内在住者を中心に周辺市町
からの転入も見られる。対象標準地の近隣地域及びその周辺地域は、丸亀城周辺というブランド力もあり人気のエリア
であるが、供給は限定的である。地価は、横ばいから微増傾向に転じていたが、新型コロナウイルスの影響で若干ブレ
ーキがかかってきている。需要の中心となる価格帯は土地のみで、２，０００万円～２，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、地域の特性に留意して規範性のある事例から求められ精度は高い。一方収益価格は、元本に対する果実と
の関係が希薄で、また、当該地域が収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、低位に求められた。
対象標準地は閑静な住宅地であり、このような地域では、住環境や生活利便性が重視されるため、市場性を反映した比
準価格を中心に収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　丸亀（県） -6              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     71,400 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

丸亀市の人口は微減傾向、世帯数はやや微増
傾向にある。新型コロナウィルスの影響が懸
念されるが、城西校区内のマンション需要は
旺盛である。

旧来からの閑静な地域であり、中心市街地に
近く生活利便性に優れる。特記すべき地域要
因の変動はない。

南東側道路であるため、日照・通風等居住の
快適性が優る。なお、当該個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

丸亀 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -3002	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	香川ＫＲ４ -3045	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.6m市道、北西3m、準角地		（都）１中専 (60,200)
c	香川ＫＲ４ -3049	丸亀市		更地	（　）	ほぼ台形	北東5m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
d	香川ＫＲ４ -3051	丸亀市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6m私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,497	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,407	100 [ 85.4]	69,563	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 50,732	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.6]	66,905	100 [ 96.6]	69,260		71,300
c	(　 ) 84,686	100 [ 120.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	73,292	100 [ 105.0]	69,802		71,900
d	(　 ) 49,634	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	52,092	100 [ 75.1]	69,364		71,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -24.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,500 円／㎡]

丸亀 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,312,878	765,264	3,547,614	3,166,250	381,364	（　0.9696） 369,771	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,703,563 円　　　　（　 28,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	ＬＳ2	288.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	160 ％	271 ㎡	12.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ：平均専有面積約４８㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	144.00	100.0	144.00	1,248	179,712	3.0	539,136
							0.0	0
2～ 2	居宅	144.00	100.0	144.00	1,248	179,712	3.0	539,136
							0.0	0
～

～

～

計		288.00	100.0	288.00		359,424		1,078,272
								0

⑨年額支払賃料	359,424 円　×　12ヶ月　＝　 4,313,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,313,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 226,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,302,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,078,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,312,878 円　　　　（　 15,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-14013	1,145 ( 1,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,251 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-14014	1,026 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,235
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,000 円	42,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,164 円	4,529,088　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500 円	42,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,500 円	42,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,264 円　（　　　　　　 2,824 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,500,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 288.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,166,250 円（　　　　　 11,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,312,878 円
②総費用	765,264 円
③純収益　①－②	3,547,614 円
④建物等に帰属する純収益	3,166,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,703,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,400 円／㎡）