別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市郷東町字乾新開７９６番１３１ ②地積 　(㎡) 6,932   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模工場が多い街 区整然とした工業団 地 南12m私道、背面道 水道、下水 香西 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１６年の台風襲来時に高 潮被害に遭った高松市西部郊 外の臨海工業地域。 街 路 １２ｍ私道 交通 施設 香西駅北方 1.6km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域で、現状のまま推移すると予測する。工業用地の供給、工場立地動向は少ないが、倉庫、流通 業務用地の需要は少ないながら一定程度認められる。地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市を中心とする臨海部の工業地域等。需要者の中心は県内の製造業、流通業等の中規模事業法人 等。流通関連の倉庫需要もあるが、立地条件がやや劣るため、新規投資意欲は弱く、需要はやや弱含みで推移。古くか らの工業地域であるため、取引自体が少なく、業種・業態により画地規模等が様々であるため、取引の中心となる価格 帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、類似性の高い信頼性のある取引事例を含み、市場性を反映した実証的な比準価格が求められた 。一方臨海工業地域に存することから、貸倉庫が一部見られる程度で、建物の規模等に個別性が強く、賃料水準の把握 が困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用することとし 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [100.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響から 弱い動きが続いている。需給動向は弱含んで いるが、依然中心部等と郊外との二極化も進 行。 成熟した臨海工業地域で、地域要因に大きな 変動はない。供給は少ないが、原材料の動向 等の不透明感から需要はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％