別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市朝日町４丁目４９６番３５外 ｢朝日町４－１１－６７｣ ②地積 　(㎡) 14,590   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 1:2 工場 中小規模の工場、倉 庫が建ち並ぶ臨海工 業地域 南22m道路、背面道 水道、ガス、下水 今橋 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   100 ｍ、南   320 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地北方の海面を埋め立て て「高松港多目的国際ターミ ナル整備事業」が進捗中。 街 路 ２２ｍ道路 交通 施設 今橋駅北東方 2.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域で、現状のまま推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響で先行きが不透明であ るが、朝日町地区は一定の企業投資が期待できるため、地価は横ばい傾向でこの傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市を中心とする臨海部の工業地域等。需要者の中心は県内外の製造業等の中規模事業法人等。周辺 の幹線街路沿いには事業所、店舗等も見られる。臨海工業地の需要は、回復傾向であったが、新型コロナウイルス感染 症の影響により先行きのが不透明感から弱い状況にある。ただ、朝日町地区は、交通接近条件が良く、一定の企業投資 が期待できるため、地価は横ばい傾向にある。市場の中心価格帯は、業種により画地規模が多様で、把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が主で、類似性の高い信頼性のある取引事例を含み、市場性を反映した実証的な比準価格が求められた 。一方臨海工業地域に存することから、貸倉庫が散見される程度で、建物の規模等に個別性が強く、賃料水準の把握が 困難であるため、収益価格は適用できなかった。よって、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 依然として厳しい状況にある中、持ち直しつ つある。先行きの不透明感から工業地需要は 弱い状況にある。 地域要因に特別な変動要因はない。工場地需 要はやや弱含みであるが、朝日町地区は一定 の企業投資が見込まれるため、地価は横ばい 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％