鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -17026	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,500)
b	香川ＫＲ４ -38001	高松市		更地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、北西6m、角地		（都）商業駐車場整備地区 (100,400)
c	香川ＫＲ４ -22004	高松市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
d	香川ＫＲ４ -40005	高松市		更地	（　）	長方形	東34m国道、西3.5m、二方路		（都）商業駐輪場整備地区 (90,600)
e	香川ＫＲ４ -17027	高松市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、北2m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,665	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,042	100 [ 96.6]	160,499	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 175,131	100 [ 110.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	159,369	100 [ 97.0]	164,298		164,000
c	(　 ) 151,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	159,109	100 [ 98.7]	161,205		161,000
d	(　 ) 202,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	200,657	100 [ 125.7]	159,632		160,000
e	(　 ) 109,386	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.2]	131,802	100 [ 84.0]	156,907		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

高松 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,428,672	1,252,797	5,175,875	4,480,290	695,585	（　0.9443） 656,841	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,879,235 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	72.51	Ｓ5	371.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	6.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～５階事務所、フロア貸を想定。

⑦有効率　 75.1 ％
の理由

用途・規模から判断してほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	72.51	74.5	54.02	2,120	114,522	6.0	687,132
							0.0	0
2～ 5	事務所	74.82	75.3	56.34	2,120	119,441	6.0	716,646
							0.0	0
～

～

～

計		371.79	75.1	279.38		592,286		3,553,716
								0

⑨年額支払賃料	592,286 円　×　12ヶ月　＝　 7,107,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 279.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,107,432 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 710,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,396,689 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,553,716 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,428,672 円　　　　（　 56,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-17003	1,948 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,131 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-17004	1,809 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,116
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,500 円	60,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,297 円	7,107,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,100 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,252,797 円　（　　　　　　 10,989 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 371.79 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,480,290 円（　　　　　 39,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,428,672 円
②総費用	1,252,797 円
③純収益　①－②	5,175,875 円
④建物等に帰属する純収益	4,480,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	695,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	656,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,879,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高松 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-18

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　名渕　薫

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市丸の内７番２０｢丸の内７－２０｣				②地積　(㎡)	114 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	事務所Ｓ5	中高層の事務所、共同住宅等が混在する商業地域	南6.8m市道、背面道	水道、ガス、下水	片原町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．８ｍ市道

交通

施設

片原町駅北西方

400m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

裁判所、法務合同庁舎及びデパート等との接近条件が良好な商業地域。市中心部は、需要が根強く、店舗、事務
所用地の供給が少ない中、当面は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高松市中心市街地で中低層事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域等。主たる需要者は、県内の
個人事業者又は中・小法人、不動産業者等で、面大地については開発業者の積極的な需要も認められる。裁判所、法務
局に近いため、法律関係の事務所等の需要が想定され、供給は少ないが潜在的な需要は継続して存在する。取引される
画地規模には幅があり、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性を有する事例から適切に試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格は、
標準地の規模が小さいため投資効率が低い他、空室も見られ、適正な賃料水準の把握に難があり、低位に試算された。
よって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.5]

[100.0]
100

159,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一
部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい
るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行
。

交通接近に優れる中心街は供給が少ない中、
多様な需要が根強く、地価は横ばい傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.2
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -17026	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,500)
b	香川ＫＲ４ -36029	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、北4m、三方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,360)
c	香川ＫＲ４ -14065	高松市		建付地	（　）	長方形	西18.3m市道、中間画地		（都）商業駐輪場整備地区 (80,500)
d	香川ＫＲ４ -14078	高松市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,665	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,042	100 [ 96.3]	160,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 187,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 139.1]	135,089	100 [ 84.6]	159,680		160,000
c	(　 ) 137,509	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	135,034	100 [ 87.3]	154,678		155,000
d	(　 ) 107,520	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	143,360	100 [ 88.0]	162,909		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

高松 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,428,672	1,252,797	5,175,875	4,480,290	695,585	（　0.9443） 656,841	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	12,879,235 円　　　　（　 113,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	72.51	Ｓ5	371.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	114 ㎡	6.2 m x 18.4 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階まで事務所として、フロア貸を想定した。

⑦有効率　 75.1 ％
の理由

規模、用途等から判断して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	72.51	74.5	54.02	2,120	114,522	6.0	687,132
							0.0	0
2～ 5	事務所	74.82	75.3	56.34	2,120	119,441	6.0	716,646
							0.0	0
～

～

～

計		371.79	75.1	279.38		592,286		3,553,716
								0

⑨年額支払賃料	592,286 円　×　12ヶ月　＝　 7,107,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 279.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,107,432 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 710,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,396,689 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,553,716 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,428,672 円　　　　（　 56,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-17003	1,948 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,155	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,131 円/㎡　月額支払賃料（　 2,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-17004	1,809 ( 1,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,116
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,500 円	60,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,297 円	7,107,432　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,100 円	60,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,300 円	60,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,252,797 円　（　　　　　　 10,989 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,300,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 371.79 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,480,290 円（　　　　　 39,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,428,672 円
②総費用	1,252,797 円
③純収益　①－②	5,175,875 円
④建物等に帰属する純収益	4,480,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	695,585 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	656,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,879,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,000 円／㎡）