鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -23012	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	北7.5m県道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
b	香川ＫＲ４ -14012	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m県道、北5m、角地		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
c	香川ＫＲ４ -36117	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m県道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,200)
d	香川ＫＲ４ -36118	高松市		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	85,306	100 [ 116.0]	73,540	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,500
b	(　 ) 90,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	86,927	100 [ 120.0]	72,439		72,400
c	(　 ) 58,354	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,770	100 [ 78.5]	73,592		73,600
d	(　 ) 62,046	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,550	100 [ 84.0]	73,274		73,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,200 円／㎡]

高松 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,560,939	845,989	3,714,950	3,566,150	148,800	（　0.9682） 144,068	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,770,538 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.16	ＬＳ3	293.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商駐輪場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	10.2 m x 19.2 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（１区画）、２～３階共同住宅（各２戸、約４６㎡／戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.16	100.0	110.16	1,620	178,459	6.0	1,070,754
							0.0	0
2～ 3	居宅	91.80	100.0	91.80	1,320	121,176	3.0	363,528
							0.0	0
～

～

～

計		293.76	100.0	293.76		420,811		1,797,810
								0

⑨年額支払賃料	420,811 円　×　12ヶ月　＝　 5,049,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,049,732 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,544,759 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,797,810 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,560,939 円　　　　（　 22,805 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-23005	1,708 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,628 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-23006	1,205 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,595
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,500 円	44,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,989 円	5,049,732　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,100 円	44,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 845,989 円　（　　　　　　 4,230 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 293.76 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,566,150 円（　　　　　 17,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,560,939 円
②総費用	845,989 円
③純収益　①－②	3,714,950 円
④建物等に帰属する純収益	3,566,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,068 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,770,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高松 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-17

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　新川　智洋

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市太田上町字下原７５４番４				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）駐輪場整備地区
	1:2	店舗兼住宅ＳＲＣ3	スーパー、銀行、店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北8.5m県道	水道、ガス、下水	太田 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

北方で伏石駅が新設・開業し
、バスターミナルも併設。太
田駅までの複線化も完了。

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

太田駅北西方

180m

法令

規制

（都）近商
(80,200)
駐輪場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市南部郊外の駅前に形成された近隣商業地域だが、商業地需要は減退し、周辺で共同住宅建築等が散見される。
住宅地への移行も窺われ、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要は減退、地価は弱含みで推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね市南部郊外、準幹線道路沿い等の商業地域、混在地域等が中心。需要者は、圏内外で事業を営む個人
事業主又は地場法人等。新規出店者が幹線道路沿い等へとシフトし、店舗・事務所需要が減退する一方、住宅地への移
行も窺われる。なお、面大地はマンション開発業者を牽引役とした潜在的な需要が根強い。コロナ禍の影響等もあり、
現時点では需要は減退、地価は弱含み。立地、規模等に応じその価格帯は幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の店舗等が主であるが、取引の少ない中、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商況悪
化等より適正賃料を収受し得ないため低位に試算されたが、収益用賃貸物件が少ない地域実情も鑑みれば、その相対的
規範性は劣ると判断される。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高
い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、近傍標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高松（県） 5-13            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     72,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染拡大防止策の緩和より商業地需要の回復
が期待されるが、コロナ禍の影響等は依然残
る。先行き不透明感もあり、現時点で全体的
な地価は弱含み。

地域要因に特段の変動はない。商況低下等よ
り、住宅地への移行も懸念される中、コロナ
禍の影響等もあり、現時点では需要は減退、
地価は弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

-0.3 ％

３　試算価格算定内訳

高松 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -23012	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	北7.5m県道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
b	香川ＫＲ４ -14045	高松市		更地	（　）	不整形	西7.3m県道、北東3m、南東1m、三方路		（都）１住居 (70,200)
c	香川ＫＲ４ -14012	高松市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m県道、北5m、角地		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
d	香川ＫＲ４ -50001	高松市		更地	（　）	不整形	西22.5m県道、北4.1m、角地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	85,306	100 [ 116.8]	73,036	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,000
b	(　 ) 66,433	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	72,059	100 [ 98.0]	73,530		73,500
c	(　 ) 90,404	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	86,927	100 [ 118.5]	73,356		73,400
d	(　 ) 66,513	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	72,639	100 [ 99.5]	73,004		73,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,200 円／㎡]

高松 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適切な造成事例が入手困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,559,745	845,936	3,713,809	3,566,150	147,659	（　0.9682） 142,963	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	2,749,288 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.16	ＬＳ3	293.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商駐輪場整備地区	80 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	10.2 m x 19.2 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗フロア貸し、２～３階をファミリータイプ共同住宅各２戸（平均専有面積４５．９㎡）とすることを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.16	100.0	110.16	1,619	178,349	6.0	1,070,094
							0.0	0
2～ 3	居宅	91.80	100.0	91.80	1,320	121,176	3.0	363,528
							0.0	0
～

～

～

計		293.76	100.0	293.76		420,701		1,797,150
								0

⑨年額支払賃料	420,701 円　×　12ヶ月　＝　 5,048,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 293.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,048,412 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 504,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,543,571 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,797,150 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,559,745 円　　　　（　 22,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-36009	1,467 ( 1,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,648	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,627 円/㎡　月額支払賃料（　 1,619 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-36010	1,761 ( 1,753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,500 円	44,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	201,936 円	5,048,412　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 310,100 円	44,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,300 円	44,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 845,936 円　（　　　　　　 4,230 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 293.76 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,566,150 円（　　　　　 17,831 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,559,745 円
②総費用	845,936 円
③純収益　①－②	3,713,809 円
④建物等に帰属する純収益	3,566,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	147,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,963 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,749,288 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）