鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -22001	高松市		貸家建付地	（　）	不整形	東15m県道、北6m、角地		（都）近商駐車場整備地区 (90,300)
b	香川ＫＲ４ -22004	高松市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
c	香川ＫＲ４ -40005	高松市		更地	（　）	長方形	東34m国道、西3.5m、二方路		（都）商業駐輪場整備地区 (90,600)
d	香川ＫＲ４ -17026	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,228	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.6]	241,296	100 [ 125.0]	193,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 151,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	159,109	100 [ 80.0]	198,886		199,000
c	(　 ) 202,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	200,657	100 [ 101.7]	197,303		197,000
d	(　 ) 155,665	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,042	100 [ 81.6]	190,002		190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

高松 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,685,244	5,243,296	19,441,948	19,204,200	237,748	（　0.9474） 225,242	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,416,510 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	253.64	ＲＣ7	1,361.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	354 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所、３～５階を共同住宅（各階５戸、約３５㎡／戸）と想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

標準的な賃貸用建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.25	92.4	169.32	2,550	431,766	6.0	2,590,596
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.64	78.5	199.11	2,210	440,033	6.0	2,640,198
							0.0	0
3～ 7	共同住宅	184.85	93.8	173.39	1,570	272,222	3.0	816,666
							0.0	0
～

～

計		1,361.14	90.8	1,235.38		2,232,909		9,314,124
								0

⑨年額支払賃料	2,232,909 円　×　12ヶ月　＝　 26,794,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,235.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,794,908 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,733,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,601,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,314,124 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,685,244 円　　　　（　 69,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-23003	2,625 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,221 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-23004	2,017 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	282,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,093,396 円	27,334,908　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,974,000 円	282,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,243,296 円　（　　　　　　 14,812 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	282,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,361.14 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,204,200 円（　　　　　 54,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,685,244 円
②総費用	5,243,296 円
③純収益　①－②	19,441,948 円
④建物等に帰属する純収益	19,204,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,416,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高松 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-8

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　吉馴　征司

TEL.

鑑定評価額

68,700,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市錦町１丁目２１０番｢錦町１－７－７｣				②地積　(㎡)	354 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	東15m県道	水道、ガス、下水	高松 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

高松駅南西方

350m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ高松駅勢圏下外縁部の既成商業地域。近年は分譲・賃貸マンション等との混在化が目立っている。新型コロ
ナウイルス感染症数の減少と共に中心部の需要は回復しつつあり、地価水準はほぼ横ばいで推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心部の店舗・事務所ビル等を中心とする商業地域の圏域。需要者の中心は、県内外の法人、不動産
投資家等。立地条件が良好でまとまった面積があればマンション業者等の参入も見られる。新型コロナウイルス感染症
数の減少と共に中心部の商業地の需要も回復しつつあり、地価はしばらくは横ばい傾向で推移するものと思料する。取
引形態が多種多様であり、総額の観点から需要者も限定され、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所・店舗等の賃貸需要が低迷しており経済価値に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試
算された。一方比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者
の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って本件では規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価
格は参考に留め、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.0]

[100.0]
100

194,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響から全体的
に商業地需要は弱まっていたが、中心部では
感染者数の減少と共に需要の回復が見込まれ
る。

事務所・店舗等を中心とする商業地域である
が、住居系用途への需要も確認される。新型
コロナウイルス感染症の影響からの回復が期
待される。

地域内において概ね標準的な画地であり、通
常の選好下にある。個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -22001	高松市		貸家建付地	（　）	不整形	東15m県道、北6m、角地		（都）近商駐車場整備地区 (90,300)
b	香川ＫＲ４ -22004	高松市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
c	香川ＫＲ４ -17026	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m市道、中間画地		（都）商業駐車場整備地区 (90,500)
d	香川ＫＲ４ -14066	高松市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、南1.8m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,228	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.6]	241,296	100 [ 123.0]	196,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 151,154	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	159,109	100 [ 83.0]	191,698		192,000
c	(　 ) 155,665	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	155,042	100 [ 79.6]	194,776		195,000
d	(　 ) 167,504	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,489	100 [ 85.4]	192,610		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

高松 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,685,244	5,243,296	19,441,948	19,204,200	237,748	（　0.9474） 225,242	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,416,510 円　　　　（　 12,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	253.64	ＲＣ7	1,361.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	354 ㎡	17.0 m x 21.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～７階共同住宅（約３５㎡の１ＤＫ×５室×５階）と想定。

⑦有効率　 90.8 ％
の理由

同種用途の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.25	92.4	169.32	2,550	431,766	6.0	2,590,596
							0.0	0
2～ 2	事務所	253.64	78.5	199.11	2,210	440,033	6.0	2,640,198
							0.0	0
3～ 7	住宅	184.85	93.8	173.39	1,570	272,222	3.0	816,666
							0.0	0
～

～

計		1,361.14	90.8	1,235.38		2,232,909		9,314,124
								0

⑨年額支払賃料	2,232,909 円　×　12ヶ月　＝　 26,794,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,235.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,794,908 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,733,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,601,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,314,124 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,685,244 円　　　　（　 69,732 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-23003	2,625 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,221 円/㎡　月額支払賃料（　 2,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-23004	2,017 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,410,000 円	282,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,093,396 円	27,334,908　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,974,000 円	282,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	282,000 円	282,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,243,296 円　（　　　　　　 14,812 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	282,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,361.14 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 40 ％　＋ 0.0972 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,204,200 円（　　　　　 54,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,685,244 円
②総費用	5,243,296 円
③純収益　①－②	19,441,948 円
④建物等に帰属する純収益	19,204,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	237,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,242 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,416,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,500 円／㎡）