別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高松 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 5-6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市御坊町１０番１６ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,500) 準防 （その他） 駐車付置義務 駐輪場整備地区 (90,360) 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ3 専門店、飲食店等が 建ち並ぶ商業地域 東6m市道、南側道 水道、ガス、下水 瓦町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新型コロナ感染症流行の長期 化に伴う影響を考慮した評価 が求められる。 街 路 ６ｍ市道　 交通 施設 瓦町駅北西方 600m 法令 規制 （都） 商業 (90,360) 準防  駐車付置義務 駐輪場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナ感染症流行の長期化に伴い顧客流動性は低調であり、今後の回復も不透明な状況にあるため、地域の 不動産市場は軟調であり、今後も当分の間は現在と同様なあり方により推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 狭義の同一需給圏については、対象標準地及びこれに連続するアーケード商店街全域がその核を構成するものと判定さ れる。当該地域は、夜間営業による飲食店舗等を中心とする地域であるため、顧客流動性低下に伴う収益力の低下、そ れに伴うテナントの撤退等が懸念される状況にあり、今後の動向を注視する必要がある。地域の標準価格については、 地域の売り物件総数及び取引の絶対数等が不十分であるため、その単価についての指摘が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 供用開始から相当の年数が経過したアーケード商店街に位置するため、近年は新規かつ最有効のテナントが市場供給さ れていない状況が継続しており、地域の標準的賃料水準が明確な形で市場に存在しない状況にある。従って、この点に 置いて収益価格に係る試算精度の相対的劣位性を指摘できる。よって本件では、より実証性が高いものと判断される比 準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    132,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症長期化に起因する経済の停 滞及び当該事由に起因する不動産市場の変化 を、長期的かつ多角的視点により分析する必 要がある。 周辺の再開発進捗と、新型コロナ感染症長期 化に伴う顧客流動性の低下、それに伴う不動 産需要低下傾向の継続性等を長期的に観察す る必要がある。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％