鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -36029	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、北4m、三方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,360)
b	香川ＫＲ４ -40011	高松市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、西2m、二方路		（都）商業駐輪場整備地区 (90,400)
c	香川ＫＲ４ -40018	高松市		更地	（　）	長方形	西34m国道、中間画地		（都）商業駐輪場整備地区 (90,600)
d	香川ＫＲ４ -40005	高松市		更地	（　）	長方形	東34m国道、西3.5m、二方路		（都）商業駐輪場整備地区 (90,600)
e	香川ＫＲ４ -38042	高松市		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、北1.8m、二方路		（都）商業 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 139.1]	135,089	100 [ 55.4]	243,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	244,000
b	(　 ) 210,624	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	212,730	100 [ 84.8]	250,861		251,000
c	(　 ) 208,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	208,616	100 [ 82.8]	251,952		252,000
d	(　 ) 202,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	200,657	100 [ 84.6]	237,183		237,000
e	(　 ) 250,914	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	248,430	100 [ 92.7]	267,994		268,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

高松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,525,916	1,953,668	7,572,248	6,739,010	833,238	（　0.9443） 786,827	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,427,980 円　　　　（　 99,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.74	Ｓ5	559.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所が標準的使用であり、１・２階を店舗、３・４・５階を事務所（フロアー貸し）と想定。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

中層商業ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.06	80.1	86.58	2,400	207,792	6.0	1,246,752
							0.0	0
2～ 2	店舗	112.74	80.9	91.26	2,000	182,520	6.0	1,095,120
							0.0	0
3～ 5	事務所	112.74	80.9	91.26	1,780	162,443	6.0	974,658
							0.0	0
～

～

計		559.02	80.8	451.62		877,641		5,265,846
								0

⑨年額支払賃料	877,641 円　×　12ヶ月　＝　 10,531,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,531,692 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,053,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,478,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,265,846 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,525,916 円　　　　（　 61,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-38007	3,536 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [120.0]	2,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-38008	2,317 ( 2,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	1,934
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,500 円	90,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	421,268 円	10,531,692　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 262,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 634,900 円	90,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	90,700 円	90,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,700 円	90,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,953,668 円　（　　　　　　 12,604 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,700,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 559.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,739,010 円（　　　　　 43,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,525,916 円
②総費用	1,953,668 円
③純収益　①－②	7,572,248 円
④建物等に帰属する純収益	6,739,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	833,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	786,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,427,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高松 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-4

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　清水　直樹

TEL.

鑑定評価額

38,300,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市西の丸町１０番６｢西の丸町１０－１５｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:1	事務所ＲＣ4	中層の事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	西20m県道	水道、ガス、下水	高松 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

高松駅南方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ高松駅を中心に形成されている商業地域。周辺でマンション開発が見られる他、新たな高松駅ビルの建設、
駅北側の大学建設、サンポート地区の県立体育館建設等、コロナ後を見据えた動きもみられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 99,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高松市中心市街地で中高層ビル、ホテル等が建ち並ぶ比較的高価格帯の商業地域。需要者は、収益物件
の保有を目的とする県内外の大手事業法人が中心になると思料するが、物件によってはマンション業者の需要も考えら
れる。ＪＲ高松駅を中心に、サンポート地区も含めた広範囲なエリアで再開発が計画されており、賑わいが期待されて
いる。市場の中心価格帯は土地の規模や建物の品等により異なり、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、中心商業地域内に存し対象地と類似性を有する取引事例から試算された実証的な価格であり、各種補正や
要因比較も適切になされたと思料する。一方、収益価格は、店舗・事務所の賃貸市場がやや供給過剰な状態にあり、元
本価値に相応する適正な賃料を収受できないため、低位に求められた。よって、市場性を反映した比準価格を標準に収
益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 64.8]

[100.0]
100

248,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外で新型コロナの感染者数が急増しており
、持ち直しつつあった国内経済への影響が懸
念される。業種により影響が異なり、格差が
広がっている。

ＪＲ四国は新たな高松駅ビルの開業を２０２
３年度に予定している。高松駅北側には、大
学の建設も予定されている。

地域における概ね標準的な土地であり、標準
的な競争力である。個別的要因に変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -14064	高松市		更地	（　）	ほぼ正方形	南22m市道、北5m、二方路		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
b	香川ＫＲ４ -14061	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、北8m、東1.8m、三方路		（都）商業駐車場整備地区 (100,600)
c	香川ＫＲ４ -40005	高松市		更地	（　）	長方形	東34m国道、西3.5m、二方路		（都）商業駐輪場整備地区 (90,600)
d	香川ＫＲ４ -40017	高松市		更地	（　）	長方形	西34m国道、中間画地		（都）商業駐輪場整備地区 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,656	100 [ 110.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 127.5]	258,717	100 [ 104.8]	246,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 300,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 102.0]	304,173	100 [ 122.4]	248,507		249,000
c	(　 ) 202,664	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	200,657	100 [ 81.6]	245,903		246,000
d	(　 ) 199,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	199,362	100 [ 81.6]	244,316		244,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	買進み	％／月 +0.13	画地　　　　 +27.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 247,000 円／㎡]

高松 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,525,916	1,953,668	7,572,248	6,739,010	833,238	（　0.9443） 786,827	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,427,980 円　　　　（　 99,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.74	Ｓ5	559.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗兼事務所が標準的使用のため１・２階を店舗、３～５階を事務所（いずれもフロア貸し）と想定した。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

中層商業ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.06	80.1	86.58	2,400	207,792	6.0	1,246,752
							0.0	0
2～ 2	店舗	112.74	80.9	91.26	2,000	182,520	6.0	1,095,120
							0.0	0
3～ 5	事務所	112.74	80.9	91.26	1,780	162,443	6.0	974,658
							0.0	0
～

～

計		559.02	80.8	451.62		877,641		5,265,846
								0

⑨年額支払賃料	877,641 円　×　12ヶ月　＝　 10,531,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 451.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,531,692 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,053,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,478,523 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,265,846 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,525,916 円　　　　（　 61,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-38007	3,536 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [120.0]	2,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-38008	2,317 ( 2,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	1,934
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	453,500 円	90,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	421,268 円	10,531,692　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 262,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 634,900 円	90,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	90,700 円	90,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,700 円	90,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,953,668 円　（　　　　　　 12,604 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,700,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 559.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,739,010 円（　　　　　 43,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,525,916 円
②総費用	1,953,668 円
③純収益　①－②	7,572,248 円
④建物等に帰属する純収益	6,739,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	833,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	786,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,427,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,500 円／㎡）