鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -14039	高松市		更地	（　）	不整形	北41m国道、南2m、二方路		（都）準工特別用途地区 (60,200)
b	香川ＫＲ４ -14002	高松市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、北1.8m、角地		（都）１住居 (60,160)
c	香川ＫＲ４ -14001	高松市		更地	（　）	不整形	西10.5m県道、南5.5m、東2m、三方路		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
d	香川ＫＲ４ -36035	高松市		更地	（　）	長方形	南6m市道、西4m、東7m、三方路		（都）２住居 (70,200)
e	香川ＫＲ４ -36101	高松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、西6m、北1.8m、三方路		（都）２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.6]	89,212	100 [ 63.0]	141,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 99,776	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	113,819	100 [ 78.2]	145,549		148,000
c	(　 ) 85,091	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 78.5]	107,529	100 [ 74.7]	143,948		147,000
d	(　 ) 93,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	87,730	100 [ 59.8]	146,706		150,000
e	(　 ) 138,189	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	201,209	100 [ 135.0]	149,044		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

高松 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域内に位置し、比較検討が可能な造成事例が入手困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用をマンション用地と判断し、開発法を適用することにより本件対象標準地に係る投資採算性を分析検討することが妥当であると判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
718,336,018	547,087,598	14	437,000	2,111.70	250,000	2,274.60
⑧開発法による価格	171,248,420 円　　　　（　 145,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -56　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,182 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,182.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
459.60 ㎡	2,274.60 ㎡	2,177.55 ㎡	97.05 ㎡	2,111.70 ㎡	ＲＣ・6F ( 28 戸) 75㎡・３ＬＤＫ等
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.9 ％）	（ 192.4 ％）	（ 184.2 ％）	（ 8.2 ％）	（ 92.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

437,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの販売事例等から査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 437,000 円／㎡　　×　　 2,111.70 ㎡　　＝　　　　 922,812,900 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 922,812,900 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 260,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費や建築費指数等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,000 円／㎡　　×　　　 2,274.60 ㎡　　＝　　　　 591,396,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	当市においては不要。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 922,812,900 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 92,281,290 円

支出合計　④+⑤+⑥

683,677,290 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率及び自己資本配当率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	46,140,645 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 40,917,524 円
	販売総額(2期)	46,140,645 円	( 5 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 38,324,420 円
	販売総額(3期)	830,531,610 円	( 90 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 639,094,074 円
収入合計		－	－	－	－	718,336,018 円
支出	建築工事費(1期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 53,604,133 円
	建築工事費(2期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 49,659,522 円
	建築工事費(3期)	473,116,800 円	( 80 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 364,063,378 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	55,368,774 円	( 60 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 49,101,029 円
	販売管理費(2期)	36,912,516 円	( 40 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 30,659,536 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	547,087,598 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	718,336,018 円　　－　　　　　　 547,087,598 円　　＝　　　　　 171,248,420 円 145,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高松 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -56

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　名渕　薫

TEL.

鑑定評価額

174,000,000 円

１㎡当たりの価格

147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市桜町１丁目４３８番１｢桜町１－３－８｣				②地積　(㎡)	1,182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ6	中層共同住宅が見られる、駅に近い混在住宅地域	北6.2m市道、東側道	水道、ガス、下水	栗林 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 110 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

６階程度の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

北６．２ｍ市道

交通

施設

栗林駅南東方

150m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

人気の校区で駅や商業施設にも近く利便性が高いため、周辺幹線街路沿いの面大地等に中高層共同住宅が増えつ
つある地域である。マンション開発業者の需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

６階程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 145,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね高松市中心市街地及びその近郊で、利便性の優れた面大地を中心とした住宅地、混在地等。主な需要
者は県内外のマンション業者で、建築費は高い水準にあるものの、低金利や分譲価格の高止まり等からのマンション需
要を踏まえ、土地の取得需要は旺盛である。特に市街地中心部は適地が限られるため、マンションの用地価格は上昇傾
向にある。中心となる価格帯は立地、規模、事情等により様々で把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における地域ごとの販売状況、希少性等の需給関係を反映した価格で、実証的であるが、規模の小さ
い事例も介在する。開発法による価格は、需要者である分譲マンション開発業者の投資採算性等の視点を反映している
が、建築費が上昇している他、想定要因も多い。以上よりマンション用地の需給動向を勘案した結果、比準価格をやや
重視し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一
部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい
るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行
。

特段の変動はないが人気校区で、供給が少な
い中、依然需要は競合している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -14017	高松市		更地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、西6m、角地		（都）近商駐輪場整備地区 (90,300)
b	香川ＫＲ４ -14002	高松市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、北1.8m、角地		（都）１住居 (60,160)
c	香川ＫＲ４ -36035	高松市		更地	（　）	長方形	南6m市道、西4m、東7m、三方路		（都）２住居 (70,200)
d	香川ＫＲ４ -36101	高松市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、西6m、北1.8m、三方路		（都）２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	138,587	100 [ 96.7]	143,316	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 99,776	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	113,819	100 [ 78.4]	145,177		148,000
c	(　 ) 93,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	87,730	100 [ 63.1]	139,033		142,000
d	(　 ) 138,189	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	201,209	100 [ 131.3]	153,244		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.6	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.6	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

高松 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

駅に近い市街地でマンションの多い地域の面大地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
718,336,018	547,087,598	14	437,000	2,111.70	250,000	2,274.60
⑧開発法による価格	171,248,420 円　　　　（　 145,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -56　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,182 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,182.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
459.60 ㎡	2,274.60 ㎡	2,177.55 ㎡	97.05 ㎡	2,111.70 ㎡	ＲＣ・6F ( 28 戸) 75㎡・３ＬＤＫ等
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 38.9 ％）	（ 192.4 ％）	（ 184.2 ％）	（ 8.2 ％）	（ 92.84 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 27.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

437,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する新築マンションの販売事例等から査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 437,000 円／㎡　　×　　 2,111.70 ㎡　　＝　　　　 922,812,900 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 922,812,900 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 260,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費や建築費指数等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 260,000 円／㎡　　×　　　 2,274.60 ㎡　　＝　　　　 591,396,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	当市においては不要。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 922,812,900 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 92,281,290 円

支出合計　④+⑤+⑥

683,677,290 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率及び自己資本配当率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	46,140,645 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 40,917,524 円
	販売総額(2期)	46,140,645 円	( 5 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 38,324,420 円
	販売総額(3期)	830,531,610 円	( 90 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 639,094,074 円
収入合計		－	－	－	－	718,336,018 円
支出	建築工事費(1期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 53,604,133 円
	建築工事費(2期)	59,139,600 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 49,659,522 円
	建築工事費(3期)	473,116,800 円	( 80 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 364,063,378 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	55,368,774 円	( 60 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 49,101,029 円
	販売管理費(2期)	36,912,516 円	( 40 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 30,659,536 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	547,087,598 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	718,336,018 円　　－　　　　　　 547,087,598 円　　＝　　　　　 171,248,420 円 145,000 円／㎡