別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -54 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市春日町字片田１７３４番３９ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の住宅地域 東6m市道 水道、下水 潟元 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 潟元駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高松市東部郊外の住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の 影響で需要は停滞しており、地価はやや弱含みで推移しているが、今後の動向には注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高松市東部及び南東部を中心とする郊外の住宅地域。需要者の中心は高松市内に勤務又は居住する 第一次取得者層等で、圏域外からの転入も見受けられる。郊外の旧調整区域における低価格地供給、新型コロナウイル ス感染症の影響から需要は停滞しており、今のところ地価はやや弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は １５０㎡～２００㎡程度で５００万円～７００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的中心の戸建住宅地域で、賃貸物件がなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。一方比 準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映し た規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をも って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [102.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化し 、全体的に需要は低調であるが、中心部や郊 外の利便性の高い住宅地の需要は底堅いもの がある。 閑静な住宅地域だが、新型コロナウイルス感 染症の影響から需要は停滞し、地価はやや弱 含みで推移しているが、今後には注視が必要 。 東側道路で日照、通風は良好。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％