別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -51 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町大町字上川西６６８番１２ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北5m市道 水道、下水 大町 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 大町駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市の東部郊外に開発された既存の住宅団地として、今後も現況の住環境を維持すると予測する。住宅地需要 は、新型コロナウイルス感染症の影響で、減退しており、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、琴電志度線及びＪＲ高徳線沿線を中心とする高松市東部エリア（旧牟礼町及びその周辺町）の住宅地域 である。需要者は、同一需給圏内外において高松市に通勤する３０～４０歳代の一次取得者層が中心である。地価は、 新型コロナウイルス感染症の影響によりやや下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は、土地で６０坪程度・５００ 万円前後、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度であると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅団地であり、賃貸市場は未成熟で賃貸物件がないため、収益還元法は適用 できなかった。一方、比準価格は、市場の実態を反映した規範性の高い事例から求めた価格である。したがって、類似 地域にある標準地・基準地との価格均衡、前年度からの価格形成要因の変化等を総合的に勘案し、比準価格を標準とし 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 依然として厳しい状況にある中、持ち直しつ つある。住宅投資などでも持ち直しの動きが 見られる。 高台にある住宅団地である。接近条件の低位 性等を内含する地域要因に変動はないが、新 型コロナウイルス感染症の影響で郊外住宅地 の需要は減少。 規模、形状ともの標準的である。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％