別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -49 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市鹿角町字上川原６１９番３ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる郊外の住 宅地域 東4m市道 水道 太田 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 太田駅西方 1.9km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 農地が残る郊外の住宅地域としての住環境を維持しており、今後も大きな変化はないものと予測。地価は値頃感 があるものの、新型コロナの影響等が続いて弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部を中心とした郊外の住宅地域であると思料する。地縁的選好性の強い地域であり、需要者の中 心は圏内居住者で、圏外からの流入は殆ど認められない。コロナ禍以前から取引の少ない地域で地価は低位に推移して いたが、コロナ禍後も同様に需要は低迷している。なお、周辺の旧市街化調整区域内の宅地供給はやや回復傾向にある 。取引が少なく把握は難しいが、土地で１，０００万円程度が需要の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの住宅を中心に形成されている既成住宅地域内にあって、収益性を考慮した取引はほぼ皆無であることから、 収益性に着目した収益還元法は適用し得なかった。自己利用目的の取引が中心の地域であり、本件では比較的信頼性の 高い事例から適切な補修正を行い、規範性の高い比準価格を得た。以上より、代表標準地との検討を踏まえた上で、比 準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [155.3] [102.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材価格の高騰等による消費意欲の低下 、新型コロナを中心とする各種リスク要因に 伴う先行き不透明感等から、総じて需要は停 滞気味である。 農家住宅も見られる既成住宅地域として、地 域要因に大きな変動はない。新型コロナの影 響等が続いており、地価は下落基調で推移し ている。 接道方位が東側であり、選好性が優れる。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％