別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高松 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -47 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市新田町字若宮甲２６０８番７外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の多い農家、一 般住宅等が混在する 住宅地域 東6m市道 水道 屋島 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 屋島駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 都市計画法の運用厳格化等に伴い、周辺地域を含む開発動向はやや鈍化傾向にあり、特筆すべき地域の変革要因 も認められないため、地域の不動産市場については今後もやや軟調を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市東方郊外に位置する普通住宅地域全域にその範囲を求めることができる。主な市場参加者は「自 用の建物及びその敷地」をニーズとする個人（エンドユーザー）であり、市場参入動機の中心は地縁的選好性に求めら れるが、デベロッパー（但しマンション事業者を除く）も有力かつ常態的な市場参加者となる。標準価格については、 既存の宅地と開発等により新規供給される宅地との価格差が大きい等の理由により、その総括的指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、代替競争の関係が成立するものと判断される取引事例を選択して、当 該事例について手法所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、得られた試算結果は、属する地域の不動産 市場の実態を反映した実証性及び客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の精度を信頼する こととし、地域の不動産市場に係る推移及び将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -38             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     37,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的要因の諸力に顕著な変化は認められな いが、今後は新型コロナ感染症が長期流行す ることによるマクロ経済の動向を注視する必 要がある。 地域の不動産市場に係る諸指数はやや軟調に 推移しているが、当該傾向の持続性及び変化 の可能性に係る複合的かつ長期的な観察が求 められる。 画地方位（東側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％