別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -42 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 3,120,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香川町川東上字山ノ上６３６番１４６ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 仏生山 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に早くに開発された約 ６５０戸の大規模住宅団地 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 仏生山駅南方 6.9km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に特に変化はないが利便性等から郊外住宅地としての相対的地位は低下するものと予測する。需要は低調 でありコロナ禍による影響は不透明であるが地価水準は下落傾向に推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香川町を中心として高松市郊外の広域的な住宅地域がその範囲である。需要の中心となる者は高松市に 居住又は勤務する一次取得者が中心である。コロナ禍以前より高台の住宅地の選好性は低下し、また、利便性の高い旧 市街化調整区域等の宅地供給もあり、郊外住宅地としての地位は相対的に低下している。需要は低調であるが当該地域 で市場の中心となる価格帯は、土地は３百万円程度、新築戸建住宅で２千万円弱程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同町内のほか広域的に代替性の認められる事例を採用し市場性を反映した価格が得られたものと判断され る。収益価格は、適切な収益事例がなく賃貸市場は未成熟であるため、試算できなかった。比準価格のみであるが、既 存の住宅団地であり、自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われているため、比準価格の信頼性は 高い。よって本件では代表標準地との検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [142.1] [104.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は金利低下等による動きもあるが 一部地域を除き地価は下落傾向にある。新型 コロナウイルス感染症の影響が懸念される。 地域要因に特に変化はないが、郊外の高台地 区の住宅地は下落が継続している。 南側道路で競争力にやや優れる。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％