別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -41 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市松島町２丁目１５番４外 ｢松島町２－１５－４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 松島二丁目 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に教育関連の施設が多い 。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 松島二丁目駅南方 360m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に区画整理された住宅地域であり現状のまま推移すると予測される。生活利便性に比較的恵まれて 一定の需要は見込まれ、地価水準はほぼ横這い傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市中心市街地の東部、琴電志度線及び長尾線沿いの住宅地域が中心。市中心部に近接し、各種施設 との接近性は良好である。宅地供給は限定的であるが、圏域内の世帯分離等一定の需要者が見込まれ、需給関係は安定 的である。土地のみで取引になるケースが多く、取引される画地規模に幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では共同住宅も認められるが、標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸建物を想定することは現実的 ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、一定の規範 性を有する事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との 検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [143.0] [100.0] 100 81,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 通年では長引く新型コロナの影響により不動 産市場は停滞するが、個人消費等持ち直しの 動きもあり、先行きは不透明ながら回復が期 待される。 統廃合・移転された、周辺公共機関等の跡地 利用が注目される。 画地条件等は地域内において概ね標準的であ り、通常の選好条件下にある。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％