別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -40 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市鶴市町字明見９６１番１１ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南4m私道 水道、下水 香西 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 香西駅南方 900m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状維持の状態で推移すると予測する。地価水準は幹線市道木太鬼無線の開通による利便性の向上等が認 められるが、周辺の環境良好な分譲地と競合しており、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高松市西部郊外を中心とする住宅地域。需要者は、市内に通勤又は居住する一次取得者層等が中心 である。幹線市道木太鬼無線の開通により、利便性は向上しているが、周辺において分譲住宅地の供給もあり、需要は 競合している。需要の中心価格帯は土地で８００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度であ るが、画地規模等に応じて幅もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が混在する郊外の住宅地域であり、賃貸需要が弱く、賃貸市場がほとんど形成されていないため、収益価格は 試算しない。快適性を指向する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。従って、市場参加者 の属性を踏まえた実証性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一 部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行 。 幹線市道木太鬼無線の開通により、利便性が 向上しているが、周辺の分譲住宅地と競合し ており、需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％