鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -23058	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
b	香川ＫＲ４ -23059	高松市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	香川ＫＲ４ -23048	高松市		更地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
d	香川ＫＲ４ -23041	高松市		更地	（　）	不整形	西6m未舗装私道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	香川ＫＲ４ -50016	高松市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9m県道、北4.5m、角地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,065	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 40.0]	100 [ 81.0]	24,817	100 [ 67.3]	36,875	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,900
b	(　 ) 39,324	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	38,740	100 [ 105.1]	36,860		36,900
c	(　 ) 43,035	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	43,474	100 [ 117.2]	37,094		37,100
d	(　 ) 52,933	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	53,905	100 [ 145.6]	37,023		37,000
e	(　 ) 40,761	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	39,115	100 [ 105.8]	36,971		37,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

高松 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,719,366	496,728	2,222,638	2,123,250	99,388	（　0.9696） 96,367	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,007,646 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	14.3 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ：平均専有面積約４７平米）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	94.00	100.0	94.00	1,202	112,988	3.0	338,964
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	94.00	100.0	94.00	1,202	112,988	3.0	338,964
							0.0	0
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		225,976		677,928
								0

⑨年額支払賃料	225,976 円　×　12ヶ月　＝　 2,711,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,711,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 142,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,712,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,928 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,719,366 円　　　　（　 13,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-40003	1,517 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,416	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,202 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-40004	962 ( 962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,002
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	28,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,228 円	2,855,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,500 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,728 円　（　　　　　　 2,496 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,123,250 円（　　　　　 10,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,719,366 円
②総費用	496,728 円
③純収益　①－②	2,222,638 円
④建物等に帰属する純収益	2,123,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,007,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
高松 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -38

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　名渕　薫

TEL.

鑑定評価額

7,360,000 円

１㎡当たりの価格

37,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市仏生山町字南新田甲７５番４				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ1	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	仏生山 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市立みんなの病院が平成３０
年９月に開院。仏生山駅前開
発が進捗中。

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

仏生山駅北西方

530m

法令

規制

（都）２住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の戸建住宅地域で、仏生山駅周辺に市立みんなの病院が平成３０年９月に開院し、駅前開発が進捗中で当該
要因の間接的影響を受けている。新型コロナ感染症による不透明感も残り、地価水準はやや下落傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 37,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね高松市南部の琴電琴平線沿線の郊外住宅地域。需要者の中心は市内に通勤又は居住する給与
所得者等であるが、一次取得者が多く、周辺市域からの転入も見られる。幹線街路の背後に位置し、生活上の利便性に
やや優るため、市場での競争力は相応にあり、需給関係は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は７
００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は総額２，６００万円～２，８００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはファミリー向けのアパート等も見られるが、地主の節税目的が主で、市場性ある賃貸物件は少なく、土地価格
に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。従って、代表標準地との検討を踏まえ、自
用目的が中心で信頼性・実証性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,500 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

36,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一
部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい
るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行
。

利便性の高い地域での宅地供給増等もあるが
、新病院開院や駅前開発の間接的影響等もあ
り、需給は比較的安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -23005	高松市		建付地	（　）	不整形	南4.2m私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
b	香川ＫＲ４ -23052	高松市		更地	（　）	不整形	南4m市道、東3.5m、角地		（都）１低専 (70,100)
c	香川ＫＲ４ -23048	高松市		更地	（　）	不整形	北5m私道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
d	香川ＫＲ４ -23013	高松市		更地	（　）	不整形	西5m私道、東4m、二方路		（都）特定用途制限地域 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,800	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	39,373	100 [ 106.5]	36,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,000
b	(　 ) 33,315	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	36,547	100 [ 95.4]	38,309		38,300
c	(　 ) 43,035	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	43,474	100 [ 115.1]	37,771		37,800
d	(　 ) 39,366	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,130	100 [ 108.7]	35,998		36,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 37,000 円／㎡]

高松 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,719,366	496,728	2,222,638	2,123,250	99,388	（　0.9696） 96,367	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,007,646 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＬＳ2	188.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	160 ％	199 ㎡	14.3 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ：平均専有面積約４７㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	94.00	100.0	94.00	1,202	112,988	3.0	338,964
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	94.00	100.0	94.00	1,202	112,988	3.0	338,964
							0.0	0
～

～

～

計		188.00	100.0	188.00		225,976		677,928
								0

⑨年額支払賃料	225,976 円　×　12ヶ月　＝　 2,711,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,711,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 142,786 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,712,926 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	677,928 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,719,366 円　　　　（　 13,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-40003	1,517 ( 1,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,389	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,202 円/㎡）　基準階 2 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-40004	962 ( 962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,023
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	28,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	114,228 円	2,855,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 199,500 円	28,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,500 円	28,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,728 円　（　　　　　　 2,496 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,500,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 188.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,123,250 円（　　　　　 10,670 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,719,366 円
②総費用	496,728 円
③純収益　①－②	2,222,638 円
④建物等に帰属する純収益	2,123,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	99,388 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	96,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,007,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）