別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 高松 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -37 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 4,360,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市香川町浅野字大塚８５１番１６ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 北4.5m私道 水道 空港通り 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ私道 交通 施設 空港通り駅南方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 代替競争の関係に立つ他の地域の充実により、不動産ニーズ及び地価水準共に微減傾向が続いており、特筆すべ き地域の変革要因も確認できない点等より、今後も現在と同様なあり方により推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧香川町を核として同心円的に広がる高松市南部の郊外型住宅地域全域がその基本的範囲を構成してい るものと判定される。ニーズの中心は地縁的選好性に求められるが、デベロッパーによる需要（但しマンション用地ニ ーズを除く）も常態的に確認できる他、アパート用地等に係る需要も常態的に確認できる。標準価格については、供給 類型に多様性（新築分譲から中古建物等に至るまでの多様性）があるため、その単価についての言及が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、多数の取引事例から適切な事例の選択を行い、当該事例に係る価格形 成要因を基礎とした比準過程を経て試算価格を求めたものであり、その結果は対象不動産が属する地域の不動産市場の 実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代 替競争の関係にある代表標準地（地価公示標準地）からの検討等を踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症長期化に伴う一般的要因の 沈滞傾向は、価格時点現在において対象標準 地の価格形成に大きな影響を齎していないも のと判定される。 地域の絶対的集積度自体に顕著な変化は見ら れないものの、地域の相対的陳腐化等に係る 複合的作用により、不動産に関する諸指数は 軟調である。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％