別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -36 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市木太町字夷村３３６６番１９ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 小規模建売住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m私道 水道、ガス、下水 林道 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近い 街 路 基準方位　北、　４ ｍ私道 交通 施設 林道駅北東方 570m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅団地でありやや街路の狭隘な部分もあるが現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は値頃 感等からやや上昇傾向で推移してきたがコロナ禍による影響から既存住宅地は弱含みにあると考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市東部を中心としてやや郊外に位置する住宅地域がその範囲である。需要の中心となる者は高松市 に居住又は勤務する一次取得者層であると考えられる。早くに開発された既存の住宅地域であるが、利便性の高い旧市 街化調整区域の開発による値頃感等からコロナ禍による影響は不透明であるが一部では小規模開発が散見される。需要 の中心となる価格帯は土地は１千万円から１千５百万円程度、新築戸建住宅は２千５百万円から３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同町内の規範性を有する事例を採用し市場性を反映した価格が得られたものと判断される。画地規模が小さ く賃貸建物を想定することは実現性が小さいことから収益還元法は適用しなかった。比準価格のみであるが、当該地域 では自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われているため、比準価格の信頼性は高い。よって本件 では代表標準地との検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,200 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [145.9] [103.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は金利低下等による動きもあるが 一部地域を除き地価は下落傾向にある。新型 コロナウイルス感染症の影響が懸念される。 地域要因に特に変化はないが、郊外の分譲住 宅地の価格動向の影響を受けていると考えら れる。 南東側道路で競争力にやや優れる。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％