別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -35 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 5,570,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市高松町字永ノ谷１６６７番１４ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 屋島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 屋島駅南東方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅団地として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺で新規の分譲宅 地開発が続いており、供給がやや多いため、地価水準はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市東部に存する郊外の住宅地域一帯。需要者は高松市に居住又は勤務する一次取得者層が中心であ る。コロナ禍による影響は比較的少ないが、隣接する新田町等において新規の分譲開発が進んでいるため、既成住宅団 地が多く居住者の高齢化が進む古高松小学校区では、需要はやや減退している。取引の中心となる価格帯については、 土地は５０坪前後で５００万円～６００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円から２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸市場が未成熟で、画地規模が小さく賃貸建物を想定することは困難であることから収益還元法は適用しなかった。 比準価格は同一需給圏内の事例から規範性を有する事例を採用し市場の実態を反映した価格が得られたものと判断され る。自己使用目的の取引が中心の地域で、住環境、利便性等を重視して取引が行われており、比準価格の信頼性は高い ため、本件では代表標準地との検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.4] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより経済活動は抑制されていた が、県内景気はやや持ち直しの動きも見られ る。個人所得の不透明さから住宅地需要はや や低迷している。 地域要因に特に大きな変化はなく、既存の住 宅団地として、住環境を維持するものと予測 する。 地域における標準的な土地である。個別的要 因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％