別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -32 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 7,590,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島東町字三ツ池１６７４番２ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い傾斜地の住宅 地域 西3.8m市道 水道、下水 古高松 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 屋島地区の山麓に位置する南 傾斜の住宅地域 街 路 基準方位北３．８ｍ 市道 交通 施設 古高松駅北西方 240m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は古くからの熟成した高台の住宅地域で、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。新型コロナウ イルス感染症の影響で宅地の需要は弱含みで推移しているが、今後は回復基調になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市東部郊外に位置する琴電沿線の住宅地域一円である。需要者の中心は、高松市内に勤務する若年 の一次取得者層。需給の中心は旧市街化調整区域内の新規分譲地である。既成住宅地域内の需給は、依然として低調だ が、新規分譲地の動向等により価格は横這い傾向で推移していた。しかし、新型コロナウイルス感染症の影響で下落傾 向にある。土地は２００㎡程度で８００万円前後、新築の戸建住宅で２５００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅が多い地域で、賃貸住宅がほとんどなく賃貸市場が熟成していないため、収益価格は試算し得なか った。比準価格の試算に当たっては、鉄道沿線の取引事例を採用し、需要者の意思決定を踏まえた補修正を実施してい る。したがって、取引事例比較法は信頼性が高い手法である。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえた上 で、比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 93.8] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響で 依然として厳しい状況にある中、持ち直しつ つある。住宅投資などでも持ち直しの動きが 見られる。 東部郊外の既成住宅地域として成熟し地域状 況に変動要因はない。新型コロナウイルス感 染症の影響で需要は弱含みで価格は下落傾向 で推移している。 画地条件、街路条件等は標準的である。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％