別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -28 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 3,210,000 円  １㎡当たりの価格 10,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市庵治町字生ノ國３１４１番２１ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 志度湾を望む山腹に 開発された別荘地域 北5m市道 水道 塩屋 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬戸内海に突出する庵治半島 東側の山腹に開発された、眺 望の良い別荘向けの住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 塩屋駅北方 6.0km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 志度湾を望む高台の別荘向け住宅地として、今後も同様の住環境を維持すると予測。コロナ禍の影響は少ない。 眺望、自然環境等の優位性はあるが、別荘地としては未成熟ゆえ需要は低調、地価も弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内沿岸部、概ね庵治町を中心に別荘向け住宅地等が存する住宅地域一円。需要者は自己使用目的の県内 に居住する個人等が中心。他県からの定住者等も一部存するが、総じて取引の絶対数は少なく、コロナ禍の影響も少な い。需給動向は、眺望、自然環境の優位性がある一方、知名度の乏しさ、別荘地としての未成熟感等もあり、需要は低 調。また、個別事情が反映されやすく、画地規模、建物品等等により取引価格に幅があり、中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的取引が殆どであり、需要が低調で取引が極めて少ない中、同一町内の事例を含む概ね信頼性の高い取引事例を 収集し得た。一方、標準地は別荘向け住宅地域内で都心接近性等も劣後し、賃貸市場が未成立であるため賃貸住宅想定 が現実的でないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、近傍標準地等との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等は依然あるが、個人消費は 持ち直し基調。不動産需要も回復が期待。一 方で先行き不透明感もあり、現時点で全般的 な地価は弱含み。 地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影 響も少ない。眺望等は良好だが、別荘地とし ての未成熟感等は拭えず、需要は低調、地価 も弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％