別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -26 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市屋島西町字亥浜２４４４番８３ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｓ3 小規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 潟元 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模塩田跡の埋立地に開発 された、土地区画整理地区内 の区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 潟元駅北西方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の土地区画整理地区内の住宅地域として同様の住環境を維持すると予測。底値感等の一方、周辺の宅地供給 、臨海埋立地の選好性低下、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要、地価はやや弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市東部郊外の屋島地区、土地区画整理地区内を中心とする住宅地域一円。需要者は市内に通勤、居住 する給与取得者等の一次取得者が中心。市中心部、市外等の圏外からの流入もある。需給動向は、底値感等の一方で、 都心型マンション、旧調整区域内等での宅地供給増、コロナ禍の影響等もあり、現時点では需要はやや弱含み。土地は 概ね１，０００万円まで、新築戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心だが、建物品等、規模等に応じ幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主である中、近隣地域内を含み、同一町内かつ地域的特性が類似する信頼性の高い取引事例を収 集し得た。一方、近隣地域内は自己使用目的の取引が中心で、標準地も画地規模、事業収支の観点等から共同住宅の想 定が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [104.0] 100 [ 66.0] [100.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等は依然あるが、個人消費は 持ち直し基調。不動産需要も回復が期待。一 方で先行き不透明感もあり、現時点で全般的 な地価は弱含み。 地域要因に特段の変動はない。底値感等の一 方、臨海部の選好性低下、周辺の宅地供給増 、コロナ禍の影響もあり、現時点で需要、地 価はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％