別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 高松 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -20 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市一宮町字山ノ神４０４番３ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西4m市道 水道、下水 一宮 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 一宮駅東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域として熟成しており、今後も現況とあまり変わりなく推移するものと予測する。地価は底値感等 もあったが、コロナ禍の影響等もあり、弱含みに推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外等の住宅地域一帯。需要者は主として市内等に勤務する一次取得者層等が中心。開発が 活発に行われいる多肥地区等と較べて需要は相対的に低調であるが、長年下落が続き、地域の地価は値頃感が見られた が、コロナ禍の影響等もあり、地価は弱含みに推移している。規模等に差があるが需要の中心となる価格帯は新築戸建 住宅で２，０００万円程度であるが、敷地規模・建物品等により幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼できる取引事例より求め、市場性を反映した実証的な価格である。他方、地域は自己所有目的の戸建住 宅が主流の地域で、純収益の把握が困難で、収益価格を求めることができなかった。従って、比準価格は豊富な取引事 例より求めた信頼できる価格で、代表標準地との検討を踏まえた上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響を受けた地域経済は、全体と して持ち直しに向かいつつあるものの、不動 産市場への影響は弱く、全般的に住宅地需要 は弱含みに推移。 熟成した郊外の住宅地域であり、特段な地域 要因の変動はない。 特段な変動はなく、個別的要因はほぼ標準的 で、通常の選好下にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％