別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -19 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 41,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市仏生山町字城墟甲６４８番８ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 仏生山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農業試験場跡地の開発が進捗 中、平成３０年９月高松市立 みんなの病院開院 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 仏生山駅南東方 700m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市郊外の住宅地域として現況と同様の住環境を維持するものと予測する。市立病院の開院及び周辺開発事業 は進捗しているが、コロナ禍等の影響により既存住宅地の地価水準は弱含みと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部郊外、琴電琴平線沿線を中心とする住宅地域の圏域である。需要者は、市内に居住若しくは 勤務する一次取得者が中心であるが、周辺の市町からの転入者も見られる。平成１６年の線引き廃止後、当該地域の地 価水準は下落傾向に推移したのち値頃感等により上昇に転じつつあったが、コロナ禍等の影響により弱含みに推移して いるものと考えられる。需要の中心は、土地１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は標準地の画地規模より賃貸用共同住宅の想定は制約が大きく試算できなかったが、周辺に見られるアパート 等は既存地主の土地活用によるものであり、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は周辺類似地域内の事例 を比準したもので実証的である。よって、本件では当該地域の状況を反映し規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -31             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は金利低下等による動きもあるが 一部地域を除き地価は下落傾向にある。新型 コロナウイルス感染症の影響が懸念される。 地域要因に大きな変化はなく、既存の住宅地 として推移している。 地域における標準的な土地であり、標準的な 競争力である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％ -0.5 ％