別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -15 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市牟礼町牟礼字反熊６７８番５１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m市道 水道、下水 古高松南 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 古高松南駅南東方 650m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された住宅団地としてほぼ成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水 準は値頃感が生じている状況にあり、弱含みながら底値圏を見据えた状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市東部地区を中心とする住宅地域。主な需要者は、当市の居住者で一次取得層が中心であるが隣接市 町等からの参入も見られる。より都心に近い平坦地の旧調区で一定の宅地供給があり、それらとの競合下にあることか ら、当市外縁部合併町の需要は相対的に低調推移しているが、値頃感も生じている。土地は８００万円程度までが取引 の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一時的な貸家等が認められる程度で、用途地域等の観点から共同住宅の想定が困難なため、収益価格は試算しない。快 適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -51                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [109.8] [104.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に値頃感が生じている中、線引廃止後 一定の年数が経ち、高松市郊外部の開発動向 や住宅地需要は、エリアによってやや温度差 が生じている。 丘陵地に開発された住宅団地で、環境は良好 であるが、道路条件や接近条件の低位性、移 動困難性等を内在している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％