別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -13 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市太田下町字藍谷２２２３番１ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、下水 伏石 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 伏石駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 南部郊外の住宅地域として比較的人気の太田校区にあり、今後も子育て世代を中心に一定の需要が継続するもの と予測される。琴電新駅「伏石」駅が開業し、駅前広場も整備され利便性は向上した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部郊外の琴電琴平線沿線のうち、伏石・太田駅等を最寄駅とする住宅地域。需要者は高松市に勤 務地を有する一次取得者層が中心。近接する区画整理地区や宅地開発の活発な多肥地区等との競合もあるが、交通機関 との位置関係の優位性、商業施設の出店等もあって継続的な需要が認められる。土地で６００万～１，３００万円程度 、新築戸建住宅は２，５００万～３，５００万円強程度の物件が需要の中心だが、規模・建物品等等に応じ幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性の観点から経済価値を把握したもので、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は戸建住 宅の選好性が強く収益性よりも居住性・快適性が重視される地域であり、また、対象標準地程度の規模では収益を確保 する建物の建築は困難であり、収益価格は求めることができなかった。周辺の類似地域に所在する標準地等との検討も 行った結果、比準価格の妥当性が検証されたので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -30             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外で新型コロナの感染者数が急増しており 、持ち直しつつあった国内経済への影響が懸 念される。業種により影響が異なり、格差が 広がっている。 近隣の琴電琴平線と高松自動車道が交わる場 所に新駅「伏石」駅が開業。２０２１年１１ 月に、伏石駅前広場も完成した。 街路・環境・画地条件ともほぼ標準的で通常 の選好下にある 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％