別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -12 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市由良町字大灘３９９番９ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北4m道路 水道 水田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ道 路 交通 施設 水田駅南方 2.4km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の中規模住宅団地として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価水準は値頃感が生じている状 況にあり、ほぼ底値圏に達しているものと予測するが、足元では流動的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市南東部郊外を中心とする住宅地域。主な需要者は、当市の居住者が中心であるが隣接市町等からの 参入も見られる。より都心に近い旧調区エリアで一定の宅地供給があり、それらとの競合下にあることから、当市外縁 部の需要は相対的に低調推移しているが、値頃感も生じている。規模等によって差異もあり、中心的価格帯の把握は難 しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一時的な貸家等が認められる程度で、立地等の観点から共同住宅の想定が馴染まないため、収益価格は試算しない。快 適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を 踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に値頃感が生じている中、線引廃止後 一定の年数が経ち、高松市郊外部の開発動向 や住宅地需要は、エリアによってやや温度差 が生じている。 郊外の住宅団地として環境は比較的良好であ るが、接近条件の低位性等を内在している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％