別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -11 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　宮西　弘道   TEL.

鑑定評価額 7,540,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市太田上町字今原３４３番６ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の住宅地域 西5m私道 水道、ガス、下水 太田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ私道 交通 施設 太田駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近年近くに県道バイパスが開通し新駅の計画もあるが当面は現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準 は値頃感等からやや上昇傾向で推移してきたがコロナ禍による影響から既存住宅地はやや弱含みと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高松市南部の琴電琴平線沿線及びその周辺地域を中心として高松市郊外の住宅地域である。需要者は高 松市に居住又は勤務する一次取得者層が多いものと考えられる。県道背後に早くに開発された既存の住宅団地であり、 値頃感等から一定の需要が見込まれるもののコロナ禍の影響から既存住宅地の需要は不透明である。市場の中心となる 価格帯は、土地で６百万円から１千２百万円程度、新築の戸建物件で２千５百万円から３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同町内の事例のほか規範性を有する事例を採用し市場性を反映した価格が得られたものと判断される。画地 規模が小さく賃貸建物を想定することは実現性が小さいことから収益還元法は適用しなかった。比準価格のみであるが 、当該地域においては自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われている。よって本件では代表標準 地との検討を踏まえた上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,200 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は金利低下等による動きもあるが 一部地域を除き地価は下落傾向にある。新型 コロナウイルス感染症の影響が懸念される。 標準地の北方約１５０ｍ付近に県道バイパス が完成し、また、琴電琴平線新駅の計画が進 捗している。 地域における標準的な土地であり、標準的な 競争力である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％