鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高松 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -14002	高松市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、北1.8m、角地		（都）１住居 (60,160)
b	香川ＫＲ４ -14015	高松市		建付地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	香川ＫＲ４ -38010	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)
d	香川ＫＲ４ -38006	高松市		底地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南東0.4m、二方路		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
e	香川ＫＲ４ -14016	高松市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,776	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	113,819	100 [ 130.2]	87,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,400
b	(　 ) 82,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	84,423	100 [ 96.6]	87,394		87,400
c	(　 ) 96,820	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	75,997	100 [ 87.6]	86,755		86,800
d	(　 76,341) 76,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,341	100 [ 87.1]	87,648		87,600
e	(　 ) 96,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	98,139	100 [ 113.0]	86,849		86,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,500 円／㎡]

高松 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,010,098	535,261	2,474,837	2,025,660	449,177	（　0.9732） 437,139	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,300,830 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	14.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積約４５㎡、駐車場４台、平面）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,297	116,730	3.0	350,190
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		233,460		700,380
								0

⑨年額支払賃料	233,460 円　×　12ヶ月　＝　 2,801,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,801,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 158,076 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,003,444 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	700,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,010,098 円　　　　（　 16,011 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-50001	1,283 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,297 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-50002	1,287 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	29,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	126,461 円	3,161,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,800 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 535,261 円　（　　　　　　 2,847 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,025,660 円（　　　　　 10,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,010,098 円
②総費用	535,261 円
③純収益　①－②	2,474,837 円
④建物等に帰属する純収益	2,025,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	449,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	437,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,300,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
高松 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 -8

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　真井　修

TEL.

鑑定評価額

16,200,000 円

１㎡当たりの価格

86,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市花園町３丁目５４５番６｢花園町３－１－６｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	北5.6m市道	水道、ガス、下水	栗林 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．６
ｍ市道

交通

施設

栗林駅北東方

250m

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部近郊に位置し、戸建住宅等が密集する既成住宅地域であり、今後も住環境を維持するものと予測する。
地価に関し、利便性等から需要は底堅いものの、コロナ禍の影響から今後注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高松市中心部及び近郊の住宅地域の圏域。主たる需要者は、高松市旧市街地勤務の一次取得者等が中心
であるが、県外からの転入も見られる。成熟した住宅地域のため、供給が限定的であるが、住環境、利便性等から潜在
的な需要が強いが、コロナ禍による影響も見られる。位置規模等により様々であるが、市場での一般的な取引価格は、
土地が約２００㎡で１，８００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も見られるが、自己利用目的の取引が主である地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されてい
ないことから収益価格は低位に求められた。他方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し求め
たもので実証的で、市場性を反映した価格が求められた。従って、代表標準地との検討を踏まえた上で、実証性のある
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[134.8]

[100.0]
100

86,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響を受けた地域経済は、全体と
して持ち直しに向かいつつあるものの、不動
産市場への影響は弱く、全般的に住宅地需要
は弱含みに推移。

高松市中心部近郊の成熟した住宅地域で、特
段な地域要因に変動はない。

画地条件等はほぼ標準的な画地で、通常の選
好下にある。なお、特段な個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -38006	高松市		底地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、南東0.4m、二方路		（都）近商駐輪場整備地区 (80,300)
b	香川ＫＲ４ -38011	高松市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北4m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	香川ＫＲ４ -14022	高松市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）２低専 (60,150)
d	香川ＫＲ４ -40006	高松市		更地	（　）	台形	南6m市道、南西3m、角地		（都）近商駐輪場整備地区地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 76,341) 76,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,341	100 [ 88.0]	86,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,800
b	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	84,345	100 [ 97.9]	86,154		86,200
c	(　 ) 95,280	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,947	100 [ 110.3]	86,987		87,000
d	(　 ) 116,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	115,367	100 [ 133.6]	86,353		86,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,700 円／㎡]

高松 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,005,983	535,088	2,470,895	2,025,660	445,235	（　0.9732） 433,303	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,219,213 円　　　　（　 49,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｓ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	60 ％	200 ％	200 ％	188 ㎡	14.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積約４５㎡、駐車場４台、平面）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,295	116,550	3.0	349,650
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		233,100		699,300
								0

⑨年額支払賃料	233,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,797,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,797,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 157,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,999,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	699,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,005,983 円　　　　（　 15,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-50001	1,283 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,298 円/㎡　月額支払賃料（　 1,295 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-50002	1,287 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	29,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	126,288 円	3,157,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,800 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 535,088 円　（　　　　　　 2,846 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0560 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,025,660 円（　　　　　 10,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,005,983 円
②総費用	535,088 円
③純収益　①－②	2,470,895 円
④建物等に帰属する純収益	2,025,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	445,235 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	433,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,219,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,000 円／㎡）