別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -7 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫   TEL.

鑑定評価額 3,240,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市国分寺町新居字上中筋３００９番２０ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南東4m市道 水道、下水 端岡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 端岡駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された住宅団地としてほぼ成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。周辺地 域のより利便性の高い新規分譲住宅との競合から地価水準は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧国分寺町を中心とする住宅地域。主な需要者は、当市への通勤者、居住者が主で、隣接市町等からの 参入も見られる。利便性がより優れる郊外の旧調整区域で、宅地供給が依然続いており、それらとの競合から、当市外 縁部合併町の需要は相対的にやや弱い。土地は１５０㎡で３００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，５ ００万円前後が取引の中心と思料されるが、規模等によって差異もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 高松市西部郊外にある戸建住宅地域であり、賃貸物件はなく賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しない。快適性 を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが市場参加者の属性である。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、代替性の高い事例を含む規範性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [152.1] [103.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナ感染症の影響があるが、一 部に持ち直しの動き。需給動向は弱含んでい るが、依然中心部等と郊外との二極化も進行 。 丘陵地の住宅団地で、環境は良好であるが、 より立地条件等の優れる旧調区内分譲地との 競合が続いており、地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％