別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市生島町３８７番５外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 特定用途制限地域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農地も残る一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 北6m市道 水道 香西 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 香西駅北西方 4.8km 法令 規制 （都）  (60,100) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある既成住宅地域であり今後も同様の住環境を維持したまま推移すると予測する。高松市郊外のより利 便性に優れた地域の宅地供給に圧され近隣地域での需要は縮小していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市西部から北西部の郊外の住宅地域と判定する。需要者は高松市内に通勤する一次取得者または 地縁性を有する個人等が中心と思料され、圏外からの転入は少ない。都心部への利便性が劣り、調整区域廃止後も宅地 開発等は殆ど見られず需給ともに低調である。取引事例が少なく中心価格帯の把握は困難であるが、土地は６００万円 程度、新築戸建物件であれば２５００万円程度までと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有目的が中心の住宅地域に所在し賃貸市場が未成熟であるため収益価格を試算し得なかった。比準価格は現実の 取引市場に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定を すると思料され、本試算では規範性を有する事例から試算されており一定の信頼性のある価格が得られた。以上より、 比準価格を採用するものとし、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [104.0] 100 [146.8] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の負の要因に加え、長期化する新 型コロナの影響により経済活動の正常化につ いて不透明感が強く、不動産市況にも停滞感 が感じられる。 地域要因に変動はなく、需要者は地元地縁者 に限定される傾向が強く、地価はやや弱含み で推移している。 地域においてほぼ標準的な画地であり、通常 の選好下にある。個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％