別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高松 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 -5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 97,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市上之町１丁目７番８ ｢上之町１－７－１８｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｓ3 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 三条 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模商業施設等に程近く、 生活・交通利便性に優る土地 区画整理地区内の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三条駅北西方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近郊の住宅地域として、今後も良好な住環境を維持すると予測。コロナ禍の影響等の一方、人気校区内で大規模 商業施設等にも近く、生活利便性等が比較的高いため需要は底堅く、現時点では地価は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高松市南部近郊、概ね東バイパス以北の琴電琴平線沿線を中心とする住宅地域。需要者は圏内外の賃貸物 件居住者等の一次取得者等が中心。圏内では旧調整区域内の宅地、都心型マンションとの競合も見られ、コロナ禍の影 響もあるが、学校区、生活利便性等が比較的良好で圏外からの流入も多く、需要は底堅い。土地は概ね１，５００万円 ～２，０００万円、新築戸建住宅は３，０００万円～４，０００万円が需要の中心だが、建物品等等に応じ幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が主である中、同一校区内の事例を含む規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内 に賃貸物件はあるが、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性、標準地の画地規模等より、共同住宅想定 が困難と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、近傍標準地等との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　高松（県） -29             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    121,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響等は依然あるが、個人消費は 持ち直し基調。不動産需要も回復が期待。一 方で先行き不透明感もあり、現時点で全般的 な地価は弱含み。 地域要因に特に変動はない。コロナ禍の影響 の一方で、校区、生活利便性等が比較的高く 、人気校区内でもあるため、需要は底堅く、 地価も現状維持。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％