別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 つるぎ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   つるぎ -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　近藤　健   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美馬郡つるぎ町貞光字太田西４３５番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅を中心に農 地も見られる住宅地 域 北8.7m町道 水道、下水 貞光 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　８ ．７ｍ町道 交通 施設 貞光駅北東方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 貞光地区北東郊外の既成住宅地域で将来も現況同様に推移していくものと予測する。地縁性が強い農家集落とし ての性格が強く、需要がほとんど顕在化しない状況が続いており、地価は下落傾向が継続するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はつるぎ町貞光地区の平野部を中心とする住宅地域。需要者の中心は町内に居住・勤務する者で圏外からの 転入はほとんどない。国道や小学校に近いが、背後に山地が迫って平坦部が少ない地域にあり、地域経済の低迷や人口 減少等もあって需要は低調に推移している。宅地の売買取引がほとんどなく需要の中心となる価格帯が見出し難い状況 にあるが、土地１５０㎡前後で３５０万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は時間的範囲を拡大しての試算となったが、標準地との距離や取引時点を重視して算出していることから、相 応の説得力を確保したものと考える。一方、収益価格は標準地の画地規模が小さく、また、戸建住宅が支配的で賃貸市 場が形成されていない農家集落にあるため、収益還元法は適用できず、求めることができなかった。よって、比準価格 を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美馬 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [101.5] 100 [101.5] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町全体で大きな変化はないが、人口減少率が 県内一であり、高齢化も進行し、衰退の傾向 にある。 国道背後の比較的整然とした街区となってお り、一定の住宅の集積はあるものの、土地需 要は弱く、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％