鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藍住 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ -1119	板野郡藍住町		建付地	（　）	ほぼ台形	北14.7m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	２０Ｃ -3026	板野郡藍住町		更地	（　）	台形	北12m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２１Ｃ -1108	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ整形	西9.8m町道、北4.9m、角地		（都） (70,200)
d	２１Ｃ -1103	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ台形	東8.9m町道、中間画地		（都） (60,200)
e	２１Ｃ -1122	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.8m県道、北東5.3m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,046	100 [ 130.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	61,199	100 [ 124.8]	49,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 60,488	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	64,027	100 [ 129.0]	49,633		49,600
c	(　 ) 49,257	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	49,257	100 [ 99.0]	49,755		49,800
d	(　 ) 41,505	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	44,881	100 [ 94.1]	47,695		47,700
e	(　 ) 52,266	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	49,678	100 [ 100.0]	49,678		49,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	買進み	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,400 円／㎡]

藍住 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,711,583	1,507,858	6,203,725	5,838,560	365,165	（　0.9468） 345,738	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,914,760 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藍住 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	304.00	Ｓ2	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	664 ㎡	29.0 m x 27.2 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要を考慮し、１階店舗、２階共同住宅（２ＬＤＫ３戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.00	100.0	262.00	1,869	489,678	3.0	1,469,034
							0.0	0
2～ 2	居宅	146.00	100.0	146.00	1,318	192,428	2.0	384,856
							0.0	0
～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		682,106		1,853,890
								0

⑨年額支払賃料	682,106 円　×　12ヶ月　＝　 8,185,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,185,272 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 491,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,694,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,853,890 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,711,583 円　　　　（　 11,614 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１ＫＡ　　　　-13002	1,856 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,874 円/㎡　月額支払賃料（　 1,869 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＡ　　　　-1002	1,739 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,868
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藍住 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	401,000 円	80,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,558 円	8,185,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,400 円	80,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,507,858 円　（　　　　　　 2,271 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,200,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,838,560 円（　　　　　 8,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,711,583 円
②総費用	1,507,858 円
③純収益　①－②	6,203,725 円
④建物等に帰属する純収益	5,838,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	365,165 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 521 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,914,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
藍住 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藍住 5-1

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　小河　伸洋

TEL.

鑑定評価額

32,800,000 円

１㎡当たりの価格

49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板野郡藍住町徳命字元村１４２番１８外				②地積　(㎡)	664 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	不整形 1:1	店舗、住宅兼倉庫Ｓ5	中小規模小売店舗が多い近隣商業地域	南東10.8m県道、北東側道	水道	吉成 3.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 130 ｍ、南 140 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ県道

交通

施設

吉成駅西方

3.9km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの既成商業地域で新興の路線商業地と比較して小画地が多く繁華性に劣るが、当該県道は役場や学校へ
の連絡道で背後の住宅地人口は安定し、飲食店等の出店は散見されることから今後も現況推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藍住町を中心に周辺市町を含めたエリアの商業地。需要者は圏域内外の法人・個人事業主。圏域内の既成
商業地は新興路線商業地・大型店に押され商況は低迷しているが、藍住町は数少ない人口上昇自治体であることから、
安定した背後地人口に支えられ一定の繁華性・収益性を維持しており、コロナ禍の影響はあるものの、価格は底値を探
りつつ徐々に安定化傾向にある。土地は概ね１６０～１７０千円／坪程度が取引の指標と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用店舗も見受けられるが、町内の既成商業地は商況低迷により空き店舗が多いため土地の収益性を適正に反映した
賃料設定がなされておらず、収益価格は低位に求められた。一方で比準価格は少ない中でも藍住町内の実際の商業地事
例により求められたもので実証性が高い。従って比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鳴門 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[102.0]

100
[115.6]

[100.0]
100

49,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藍住町は人口増加自治体であり、高齢化は進
んでいるものの、安定した背後地人口を背景
にコロナ禍でも人気エリアでは商業地への出
店意欲は高い。

準幹線沿いの既成商業地域で、近年は北環状
線沿いに押され商況は低迷しているが、背後
住宅地の人口は安定しており、一定の需要は
認められる

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

藍住 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -1122	板野郡藍住町		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.8m県道、北東5.3m、角地		（都） (70,200)
b	２２Ｋ -1119	板野郡藍住町		建付地	（　）	ほぼ台形	北14.7m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２１Ｋ -3010	板野郡藍住町		更地	（　）	台形	北東10m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	２０Ｃ -3040	板野郡藍住町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北27m県道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,266	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	49,678	100 [ 100.0]	49,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,700
b	(　 ) 78,046	100 [ 130.0]	[ 99.9] 100	100 [ 99.0]	100 [ 100.0]	60,581	100 [ 123.6]	49,014		49,000
c	(　 ) 53,114	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.2]	58,473	100 [ 120.0]	48,728		48,700
d	(　 ) 34,645	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	54,019	100 [ 110.3]	48,975		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	買進み	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,400 円／㎡]

藍住 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,709,596	1,507,795	6,201,801	5,838,560	363,241	（　0.9468） 343,917	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,878,340 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藍住 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	304.00	Ｓ2	408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	664 ㎡	29.0 m x 27.2 m	前面道路：県道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性、賃貸需要を勘案し、１階店舗、２階住宅（２ＬＤＫ×３戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	262.00	100.0	262.00	1,870	489,940	3.0	1,469,820
							0.0	0
2～	住宅	146.00	100.0	146.00	1,315	191,990	2.0	383,980
							0.0	0
～

～

～

計		408.00	100.0	408.00		681,930		1,853,800
								0

⑨年額支払賃料	681,930 円　×　12ヶ月　＝　 8,183,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,183,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,692,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,853,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,709,596 円　　　　（　 11,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-1002	1,739 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,831	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,875 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１ＫＡ　　　　-13002	1,856 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,964
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藍住 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	401,000 円	80,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	245,495 円	8,183,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,400 円	80,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,507,795 円　（　　　　　　 2,271 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,200,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 408.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,838,560 円（　　　　　 8,793 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,709,596 円
②総費用	1,507,795 円
③純収益　①－②	6,201,801 円
④建物等に帰属する純収益	5,838,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	363,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	343,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,878,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）