別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北島 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.

鑑定評価額 145,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡北島町北村字鍋井２番４ ②地積 　(㎡) 7,198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場 工場、倉庫等の建ち 並ぶＩＣに近い工業 団地 北東9m町道 水道 松茂スマートＩＣ 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   310 ｍ、西   190 ｍ、南   280 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  86.0 ｍ、奥行　約　　  83.0 ｍ、規模　　     7,200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ町道 交通 施設 松茂スマートＩＣ　西 方 720m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高速インターに近い立地条件に優れた工業団地。徳島南部自動車道の直結による利便性の更なる向上が見込まれ 、自治体の工場誘致政策もあって安定した利用状況にあり、今後も用地需要は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北島町及び隣接市町に存する工業地域。需要者は自社工場・倉庫を目的とした県内外の法人。コロナ禍に よる先行き不透明感から企業の設備投資も一時足止め状態となったが、圏域周辺では高速道路網の整備が進捗中で、県 内工場地の動きは活発になっており、立地条件に優る標準地周辺への需要も高まって、価格は今後強含み傾向で推移す るものと思われる。中心価格帯は当工場団地内での取引自体が少ないため把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は殆どが自社の工場・倉庫で規範性のある賃貸事例の収集が困難なことから収益還元法の適用は できなかった。比準価格は数少ない中からも北島町及び隣接市町における工場地の取引事例から比較して求めたもので 、自用目的取引が主である当該市場参加者の選好にも沿い、信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、県内工場地 の需給動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,200 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [116.1] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動の停滞は工場地の需 要動向にも影響を与えたが、企業の生産活動 も徐々に回復し、需要も上向きつつある。 令和３年度中に徳島南部自動車道が直結予定 。インターに近く立地条件に優る周辺工場地 は市場での優位性を保持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％