別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北島 -3 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　小河　伸洋   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い郊外の大規模住 宅地域 西5m町道 水道 勝瑞 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 勝瑞駅北東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 町域北部の古くからある大規模分譲住宅地域で熟成の程度は高い。コロナ禍で足踏みはあるものの周辺では中小 の新規分譲が多く行われ販売価格も安定しており、当地域も現況を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北島町内の北部エリアを中心とした住宅地域。需要者は町内又は周辺市町に通勤する一次取得層を中心と した個人で、良好な居住環境に惹かれて圏域外からの転入も多い。市街地北部ながら利便施設等へのアクセスが良く生 活利便性は町中心部と比較しても遜色ない反面、地価が割安なことから需要は根強く、コロナ禍の影響はあるものの収 束に伴って高い市場人気に支えられ回復に向かうと思料する。土地は１３～１６万円／坪程度が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域のため、経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が困難なことから収益価 格の試算はできなかった。一方、比準価格はコロナ禍による土地需要の変動局面において、北島町北部における戸建住 宅地の最新取引価格から比較を行ったもので、市場の実勢、市場参加者の選好に沿った実証性、説得力の高い価格であ る。従って比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [154.3] [101.5] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても町内人口は微増傾向が継 続。減少していた住宅着工数も直近は持ち直 しつつあり、中心住宅地は潜在的需要が底堅 くある。 古い住宅団地であるが内部での建替も多く熟 成度は高い。周辺では中小の新規分譲も多く 、コロナ禍においても周辺エリアの住宅地需 要は根強くある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％