別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北島 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4m町道 水道 勝瑞 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道松茂吉野線の背後に存す る住宅地域である。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 勝瑞駅北東方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 外縁部に存する既成化した住宅地域であり、相対的に土地需要が弱含みとなっていることから、地価動向は小幅 ながら下落基調にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北島町西部の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内及び隣接する市町で就業する一次取得者層を中心 とする。他の町内エリアにおいて住宅地開発が活発に行われているが、利便性等に遜色が認められる当地域では、新型 コロナ禍等も相俟って、需給動向は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が１７０㎡を標準として８ ００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益 価格の試算を断念した。一方、事例収集の範囲をやや広域に行わざるを得なかったが、代替競争関係にある戸建住宅地 取引との比較検討により試算した比準価格は、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用 することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [135.7] [102.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は、微増傾向にある。土地需給動向 に一服感はあるが、各種商業施設の充実、住 宅地開発の進展等による発展が見込まれる。 特に変動は認められない。外縁部にある既成 住宅地域であり、相対的に需給動向は弱含ん でおり、小幅ながら下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％