鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松茂 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -19083	板野郡松茂町		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２２Ｋ -13011	板野郡松茂町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、南東4m、二方路		｢調区｣ (80,200)
c	２１Ｃ -13033	板野郡松茂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.8m町道、北西3.8m、二方路		１住居 (60,200)
d	２０Ｋ -3015	板野郡松茂町		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
e	２０Ｃ -1030	板野郡松茂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m町道、北西8m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,993	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	39,052	100 [ 97.0]	40,260	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	41,100
b	(　 ) 43,255	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	42,116	100 [ 101.7]	41,412		42,200
c	(　 ) 43,570	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	41,928	100 [ 104.0]	40,315		41,100
d	(　 ) 45,373	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	44,166	100 [ 108.8]	40,594		41,400
e	(　 ) 30,244	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	28,732	100 [ 75.8]	37,905		38,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

松茂 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,319,079	430,594	1,888,485	1,788,400	100,085	（　0.9490） 94,981	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,020,872 円　　　　（　 9,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松茂 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｓ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	218 ㎡	9.4 m x 23.3 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域における需給動向を勘案し、１ＬＤＫ（全４戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種建物の標準的な仕様を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	82.00	100.0	82.00	1,215	99,630	2.0	199,260
							0.0	0
～

～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		199,260		398,520
								0

⑨年額支払賃料	199,260 円　×　12ヶ月　＝　 2,391,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,391,120 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 147,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,315,333 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	398,520 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,319,079 円　　　　（　 10,638 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＡ　　　　-19003	1,009 ( 1,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,217 円/㎡　月額支払賃料（　 1,215 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＡ　　　　-14201	1,203 ( 1,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,266
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松茂 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,200 円	26,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	73,894 円	2,463,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,100 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 430,594 円　（　　　　　　 1,975 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,788,400 円（　　　　　 8,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,319,079 円
②総費用	430,594 円
③純収益　①－②	1,888,485 円
④建物等に帰属する純収益	1,788,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	100,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	94,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,020,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,270 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松茂 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松茂 -2

徳島県

徳島

氏名

不動産鑑定士　澤嶋　鉄哉

TEL.

鑑定評価額

9,050,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４				②地積　(㎡)	218 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西6m町道	水道、下水	勝瑞 6.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 120 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道長原港線の背後に存する
住宅地域である。

街

路

基準方位北　　　６
ｍ町道

交通

施設

勝瑞駅東方

6.7km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一定の利便性を備えた既成の住宅地域である。新型コロナ禍等の社会経済情勢の停滞から、土地需要は弱含みと
なっており、地価は小幅ながら下落基調にあるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松茂町内の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内で就業する一次取得者層を中心として、近隣市町か
らの転入者も見られる。一定の利便性を備えているが、既成住宅地域に対する市場人気は高くない。町内では人口減少
とともに供給圧力が徐々に強まっており、需給動向は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が２００
㎡を標準として８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に共同住宅も多い地域性にあり、収益性が価格形成に及ぼす影響は少なからず認められるが、形成されている賃料
水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。一方、近隣地域周辺において得られた最新の住宅地取引と比較検討
により試算された比準価格の信頼性は高い。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格は参考と
して、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北島 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,100 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[102.0]

100
[150.2]

[102.0]
100

41,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少率は県平均に近づいている。近年
、土地取引件数は低位安定に推移しており、
供給圧力が強まっている状況にある。

地価水準自体の値頃感は認められるが、需要
が弱含んでいることから、下落基調に変化は
ない。前年からは下落幅がやや縮小している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松茂 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１Ｃ -13033	板野郡松茂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8.8m町道、北西3.8m、二方路		１住居 (60,200)
b	２１Ｃ -19083	板野郡松茂町		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２２Ｋ -13023	板野郡松茂町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２Ｋ -13011	板野郡松茂町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、南東4m、二方路		｢調区｣ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,570	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	41,928	100 [ 102.9]	40,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 39,993	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	39,052	100 [ 96.0]	40,679		41,500
c	(　 ) 41,445	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	40,953	100 [ 101.9]	40,189		41,000
d	(　 ) 43,255	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.5]	42,116	100 [ 102.7]	41,009		41,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

松茂 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,322,785	430,712	1,892,073	1,788,400	103,673	（　0.9490） 98,386	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,093,319 円　　　　（　 9,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松茂 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	Ｓ2	164.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	218 ㎡	9.4 m x 23.3 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要を考慮し、１ＬＤＫ４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.00	100.0	82.00	1,205	98,810	2.0	197,620
							0.0	0
2～ 2	住宅	82.00	100.0	82.00	1,229	100,778	2.0	201,556
							0.0	0
～

～

～

計		164.00	100.0	164.00		199,588		399,176
								0

⑨年額支払賃料	199,588 円　×　12ヶ月　＝　 2,395,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,395,056 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 148,023 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,319,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,176 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,322,785 円　　　　（　 10,655 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０ＫＡ　　　　-3004	1,183 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	1,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,207 円/㎡　月額支払賃料（　 1,205 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２０ＫＡ　　　　-18002	986 ( 986)	100 [ 95.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	1,210
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松茂 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,200 円	26,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	74,012 円	2,467,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,100 円	26,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,300 円	26,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 430,712 円　（　　　　　　 1,976 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,300,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 164.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,788,400 円（　　　　　 8,204 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,322,785 円
②総費用	430,712 円
③純収益　①－②	1,892,073 円
④建物等に帰属する純収益	1,788,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	103,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	98,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,093,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,600 円／㎡）