別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松茂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松茂 -1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　相澤　貴之   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板野郡松茂町広島字弐番越３番１２ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東6.4m町道 水道 勝瑞 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   180 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ．４ｍ町道 交通 施設 勝瑞駅北東方 5.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設、商業施設等が近隣に整備されており、生活利便性が優れる住宅地域が形成されている。当面は現在の 利用状況を維持するものと予測する。地価動向は緩やかな下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島地区を中心とした松茂町の中心市街地及びその近郊の住宅地域が圏域となる。主たる需要者層は町 内在住者や徳島市近郊に勤務する一次取得者層が中心となる。松茂町の中心市街地に位置し、生活利便性は優れる住宅 地域であるが、北島町、藍住町と比較して町外からの移転需要の取り込みの弱さも否めず、需給動向はやや緩慢である 。市場の中心価格帯は、土地５０坪～６０坪程度で土地価格７００万～１１００万程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、対象標準地は 画地規模がやや小さく、賃貸建物の想定に経済合理性が乏しいことから収益価格の試算は断念した。これに対して比準 価格は実際に取引された価格牽連性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有する試算価格である。従って、信頼 性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [102.5] 100 49,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍による景況悪化は持ち直しつつ あるが、松茂町内の人口減少は進行しており 、不動産の需給動向には弱さが見られる。 松茂町の中心市街地に位置しており、日常生 活上の利便性が優れる住宅地域である。不動 産需給動向は緩慢であり、地価は緩やかな下 落基調にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％