別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 牟岐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 診療所兼住宅 Ｓ3 店舗、事業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北西9m国道 水道 牟岐 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 牟岐駅北東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ牟岐町の中心商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も当面の間 は現状を維持すると考えられる。地域の衰退により、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牟岐町を中心に、海部郡を含めた路線商業地域並びに中心部近郊の商業地域。需要者の中心は近隣住民 を顧客とする地元の個人事業者、法人事業者等である。過疎化に加え、南海トラフ地震に伴う津波懸念から、商圏内の 人口は減少傾向にあり、商況は引き続き悪化傾向にある。国道沿いであるが、広域的な顧客集客力はなく、新規出店需 要は乏しい状況が続いている。商業地の取引自体が極めて少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の事例が乏しいため、牟岐町及び海陽町から広域的に事例を収集・選択するとともに、需要者の観 点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、過疎化の進む地域に存し、 賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、地域 の不動産市場の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内は新型コロナウイルス感染症の影響等に 伴い市況は悪化しているが、牟岐町内は構造 的要因の影響がより強く、市況は悪化傾向で 推移。 国道沿いであるが商圏が狭く、過疎化に加え 津波懸念により需給は緩和状態が継続してい る。 画地条件等は地域内において概ね標準的で、 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％