別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 牟岐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 -2 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　石森　慎吾   TEL.

鑑定評価額 809,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字牟岐浦字宮ノ本６２番 ②地積 　(㎡) 49   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、漁 家住宅等が混在する 住宅地域 南西6.1m県道 水道 牟岐 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ県道 交通 施設 牟岐駅南東方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 牟岐町の中心エリアに位置する住宅地域。人口減少や高齢化の進行及び津波被害への懸念等により、宅地需要は 低迷している。よって、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は牟岐町及び隣接町の住宅地域。需要者層は町内に地縁性を有する個人が中心であり、町外からの流入が少 ない地縁的選好性が強い地域である。人口減少や高齢化の進行により、周辺の宅地需要は先細りしており、津波被害へ の懸念が介在していることから、地価は下落傾向で推移している。取引事例が少なく、また、取引価格は規模によりバ ラツキ等が見られるため、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象不動産の流通性の観点から求めたもので、市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証 的な価格である。当該地域は小規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないことから、収 益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。本件では、取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との 均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美波 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,600 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [149.7] [102.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き 持ち直しの動きに弱さがみられる。 人口減による宅地需要の減少及び津波被害へ の懸念が依然として介在し、空家も増えてお り、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％